【辻・本郷審理室が答えます!】第4回 開発が見込めない市街地山林の評価は? 記事

 

皆様が抱える税務のお悩み

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開発が見込めない市街地山林の評価は?




















【解説】
市街地山林について宅地転用が見込めないと認められる場合には、
その山林の価格は近隣の純山林の価格に比準して評価します(財産評価基本通達49)

宅地転用が見込めない市街地山林であるか否かは、
①宅地へ転用するには多額の造成費を要する場合の様に経済的合理性から判断する場合
②宅地情勢が不可能と認められるような急傾斜地等、その形状から判断する場合が考えられます

経済的合理性から判断する場合、市街地山林について、 宅地造成費に相当する金額を地除して評価する場合、
宅地としての価額より宅地造成費に相当する金額の方が大きいため(多額の造成費がかかる場合)、
その評価額がマイナスとなることも予想されます。
評価額がマイナスであるということは、 その市街地山林が負の資産であることを意味することになりますが、合理的な経済人であれば、
宅地として100の価値しかない土地へ、その価値を超える造成費
(例えば120)を投下することはあり得ず(120を投下しても100でしか売却 (回収) できない)、
通常、その市街地山林は現況のまま放置されることとなります。

又、経済的合理性からみて宅地への持っていれば、
通常その土地転用本来の現況地目である山林としての利用が最低限可能であることから、
その土地の価額は、その対象地本来の現況地目である山林の価額
(宅地化期待益を含まない林業経営のための純山林の価額)を下回ることはないと考えられます。

以上のことから、宅地比準方式により評価した市街地山林の価額が純山林としての価額を下回る場合には、
経済的合理性の観点から宅地への転用が見込めない市街地山林に該当するものと考えられ、
その市街地山林の価額は、純山林としての価額により評価することとなっています。


 
※出典)
辻・本郷ダイレクトアシスト ゼミナールvol.3
質問回答事例集 法人税・消費税・個人所得税・資産税


 

最後に・・・

いかがでしたでしょうか。

顧問先に対して、上記のように、きちんと根拠を説明しながら回答をするのは
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