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検索結果(全60件)

タグ “ 相続” を含むコンテンツを表示しています。

  • アパート建築ブームの中、空室率が急増!賃貸事業リスクとは?

    2015年1月からの相続税法改正および超低金利、金融緩和を追い風に、アパート建築業者の業績が急増しています。しかし業者の上手すぎる話の裏には、賃貸事業リスクが潜んでいます。 サブリース、家賃保証なら大丈夫?大手業者は「30年間、業者が家賃保証をします」という提案もしますが、家賃保証は一般に2年ごとの更新となっており、さらに貸主と借り主(保証する側)が合意することが更新の条件となっていることが多いものです。しかしこのアパート建築ブームの中、空室率が急増しています。さらに、今後の人口減少の影響も考えておくべきです。地方はもちろんのこと、東京都区部でも2020年をピークに人口が減少に転じる見込みです。今後は、まず家賃は下がるものと思ったほうがよいでしょう。家賃相場が大きく下がれば、借り主は従前の家賃水準を支払うことに合意するはずはなく、結果として家賃保証を終了するか、保証家賃水準を下げるかの選択を迫られることになります。  2018.05.23
  • 【辻・本郷税理士法人】小規模宅地等の特例の改正

    平成30年度税制改正大綱が公表され、相続税における小規模宅地等の特例について要件が見直されることとなりました。 貸付事業用宅地等の見直し貸付事業用宅地等の特例とは、被相続人等が貸付事業の用に供していた宅地等について一定の要件を満たす場合には、その評価額から200㎡まで50%減額される制度です。この制度を利用するために、相続開始の直前に都内のタワーマンションや駐車場などの不動産を購入し、本特例を適用して相続税負担を軽減する事案などが問題視され、相続開始前3年以内に貸し付けを開始した不動産については、対象から除外されることとなりました。ただし、もともと相続開始前3年を超えて事業的規模で貸付けを行っている場合は除かれます。【問題となったケース】 2018.05.16
  • 住宅過剰社会!住宅政策で増える空き家

     日本の人口、最大の30万人減!東京圏へ集中加速総務省が7月5日に発表した住民基本台帳に基づく2017年1月1日時点の人口動態調査によると、日本人の総人口は1億2558万3658人で、8年連続で減少しました。前年から30万8084人減り、減少幅は1968年の調査開始以降で最大。死亡者数は130万人を超えて過去最多の一方で出生数は98万1202人で、初めて100万人を割りこみました。この出生数より死亡者数が多い「自然減」は10年連続で、自然増は沖縄県のみ。少子化の進行が鮮明となり、東京圏への人口集中がますます顕著になっています。 住宅政策で増える空き家-必要な住宅政策の見直し2013年10月1日現在における我が国の総住宅数は6063万戸で,5年前と比較すると,304万戸の増加で,増加率は5.3%となりました。平成10年からの15年間では総住宅数が1000万戸以上増加しています。 2018.05.16
  • 【動画】2年間で民事信託実績25件の司法書士が断言! 「民事信託の需要は今後確実に増える」

    現在、民事信託は金融機関が積極的に提案しており、地主やアパマンオーナーへの認知度も広がっている。そんな世の中で、「民事信託の需要は今後確実に増える」と話す尾﨑信夫司法書士事務所代表・尾﨑信夫氏。尾﨑氏は、開業以来、主に地主やビルオーナーへの『成年後見業務』を担当。後見業務を通じてさまざまな苦労を経験したことから、民事信託について学び、信託業務を始めて2年間で25件を受注した。今回のセミナーでは、尾﨑氏が『民事信託とはそもそも何なのか?』、後見業務の苦労を知っているからこその視点で、民事信託の今後の重要性を解説している。 民事信託に重要な2つのキーワード①『これからの日本は人が死なない』高齢化社会の日本で、「“人が死なない”ことが民事信託における重要なキーワード」と話す尾﨑氏。2017年3月1日の厚生労働省の発表では、“男性80.75歳・女性86.99歳”と平均寿命が過去最高を更新し続ける一方で、認知症や予備軍となる年齢は平均して70~85歳。認知症のリスクが高くなる年齢を迎える高齢者が増え続ける状況にある。②『認知症になると契約ができない』認知症になると、不動産の建設・売却・賃貸借・修繕、預金口座の解約・引出し、生前贈与、遺言書作成、生保加入、養子縁組、産分割協議への参加、決権行使・自社株譲渡などができなくなる。そこで、認知症対策として、成年後見制度もしくは民事信託が必要とされてくる。 認知症対策には成年後見制度より民事信託 尾﨑氏は、認知症対策に成年後見制度より民事信託の方が優れている理由を以下のように解説している。成年後見制度は、家庭裁判所に対して子供が申立をして、家庭裁判所が援助者を選び、後見人が必要であれば、家庭裁判所が後見人を付ける制度。家庭裁判所が全てを監督するため、『融通が利かない』、『手続きが面倒』。“認知症になった親の財産を守るだけ”という意味では優れた制度。民事信託は、第三者が入らないため、認知症発生後も、家族が財産を管理、毎月支払うお金も発生せず、相続対策は柔軟に可能となり、認知症対策に有効となる。例えば、民事信託により“不動産の売買当事者”、“建築主の地位”は父から長男に託され、もし父が認知症や脳梗塞になったとしても“相続対策”など不動産の管理処分は継続できる。 民事信託を提案できる司法書士に!「意識的な地主やビルオーナーは、司法書士よりも民事信託に詳しい可能性もあるほど需要は拡大している。そこで、民事信託について聞かれて『分かりません』では通用しなくなってくる」と話す尾﨑氏。本セミナーの中で、尾﨑氏は典型的な民事信託の組成事例を挙げて解説している。ぜひ、ご事務所の民事信託案件獲得に向けた取り組みの参考としてご覧ください。 2018.05.15
  • 生前退職金のメリットとは?同族会社の役員退職金

    前回は、同族会社の役員の死亡退職金の使い方について説明しました。今回は、生前退職金のメリットについてお話します。 生前退職金のメリット退職所得の計算生前に退職金を支払う場合、受給した退職金はその方の退職所得となります。この退職所得は通常の所得と較べ、格段に税負担が少なくて済みます。その仕組みを以下でご説明します。 2018.05.09
  • 多くの人に伝えたい 負債相続の現状とリスク~この本に学ぶ~

     相続放棄の知識を蓄え、負担が残らない相続を2013年に司法書士法人ABCを設立し、今までに2500件以上の相続に関する悩みを解決してきた椎葉基史氏。取り組む専門家がほとんどいない『相続放棄』の手続きに注力し、数多くの負債相続案件を取り扱ってきました。本書には、負債相続の実態からその解決策としての『限定承認』のあり方まで、椎葉氏が自らの経験から得た情報が詰まっています。『限定承認』とは、相続する借金が相続財産よりも多いとき、亡くなった人から承継する財産の限度で、亡くなった人の借金を返済するという限度付きの相続のこと。親の資産や負債を把握できていない、など「相続で何か問題が起きそう……」と不安を感じている人におすすめしたい一冊だ。本書を出版した主な目的は〝ブランディング〞であると椎葉氏は述べる。「〝負債相続に強い事務所〞としての地位を確立したかったんです。実際に本を出したことがきっかけで、さまざまなメディアから取材を受けるようになり、自然と弊社の取り組みが広まっています。『負債相続』というニッチな分野を突き詰めているからこそ注目され、可能になるブランディングもあると思うんです」。本書に込めた〝想い〞について、椎葉氏は語る。「負債相続の現状を多くの人に知ってもらい、トラブル発生を予防したかったんです。親の債務や資産価値のない不動産を相続する人が増え続けている半面、このことがどれだけ大きなリスクをはらんでいるか、ほとんどの人がわかっていません。実際に私のところへ相談に来る人は、既にトラブルが発生してしまっているパターンがほとんどです。本書には実際の相談事例も数多く載せていますので、それを反面教師にしていただきたいと思っています。問題が起こらないように自ら対策したり、私たちのような専門家を頼ってくれたりする相続人が増えることを願ってやみません」。これからについて椎葉氏は、「問い合わせ増加への対応が課題です。お客様の満足度を保ちつつ、職員に負担をかけ過ぎない体制を構築していきます。そして今後も、負債相続のような世の中の〝影〞になっている部分に焦点を当てたサービスで、お客様の悩みに寄り添っていきたいですね。社会に大きな影響を与えられるよう、活動し続けます」と述べる。   『身内が亡くなってからでは遅い 「相続放棄」が分かる本』 単行本:205ページ 出版社:ポプラ社 発行日:2018.2.15 この本のプレゼントはこちら   2018.04.27
  • 節税対策に絶大な効果を発揮?!同族会社の役員退職金

    身内だけで会社の意思決定ができる同族会社の場合には、退職金は法人税や相続税の節税対策に、絶大な効果を発揮します。そこで同族会社の役員退職金をどう利用するかについて考えてみましょう。 法人税法上の制約ここでの退職金は同族会社の役員に限定します。税法の規定では原則的には退職金は法人の経費になります。但し、過大と認定された部分の退職金は、経費とならないことになっています。過大か適正額かの判定は非常に難しいのですが、一般的に言われている退職金の適正額は次のとおりです。  2018.04.26
  • 残念な相続!遺言書があれば...複雑な家族関係における相続

    最近は家族構成もいろいろなバリエーションがあり、複雑なケースも増えています。お一人様や同性婚、男女で結婚しても若いうちに配偶者に先立たれたり離婚したり、さらに離婚後、子連れで再婚することもあるでしょう。また、時には離婚しないものの、非嫡出子を設ける人もいます。そういった複雑な家族関係における相続を見据えて、やはり遺言書の作成はしておかなければなりません。  2018.04.20
  • 【動画】一流の税理士なら知っている! 平成30年度税制改正を分かりやすく解説!

    辻・本郷税理士法人の審理室・顧問税理士、新井宏氏が平成30年度に改正された税制改正について重要な点を本動画にて詳しく解説します。今回の改正で注目すべきポイントは2つ。 1. 『事業承継税制の特例の創設』こちらは対象の場合に従前と比べ【減税】となる内容です。2. 『小規模宅地等の特例の見直し』こちらの対象になる場合は従前に比べ【増税】となります。『事業承継税制の特例の創設』では【従前】と【改正後】で相続税や贈与税、後継者に係る項目が大きく変化しました。今後5年で70歳以上の高齢経営者が30万人に達しますが、その多くは準備が整っていない状況です。中小企業は日本の経済の底力ですので、これを守るべく減税の手法として税理士は企業の税務を担当するにあたり、必ず押さえるべく項目です。今後、最終的に利用するか否かは顧問先の判断になりますが、提案を一切しないというのは税理士としての責任を問われかねない問題となるでしょう。『小規模宅地等の特例の見直し』につきましては【改正後】増税となる内容です。近年、税金対策として一時的にタワーマンションを購入するなど、税法の本来の目的と外れた趣向の節税が一種ブームとなったため、今回の改正に至りました。その大まかな説明を本文にてご紹介いたします。どちらも詳細に関しましては新井氏の解説動画をご覧ください。 事業承継税制の特例の改正で中小企業の贈与・相続がスムーズに!総務省の統計によると平成28年9月時点で65歳以上の高齢者の人数は3,461万人。実に全国民の27.3%の割合を占めています。この中には、企業の経営者も当然ながら多く含まれており、将来的には大量の事業継承が行われることを示唆しています。しかし、相続や贈与といった手続きには、必ず税金が存在しています。そして恐ろしいことに相続税・贈与税は現金一括払いが基本なのです。さて、これが法人のオーナーとなれば、資産額が個人にいくらか大きくなり、実際に現金はなくとも資産はそれなり、莫大な税金の支払いが! といったことも起こってくる可能性があります。支払いが苦しく、どうせなら、これを機に廃業して……と相続人が次々に事業を畳んでしまったら中小企業はグーンと数が減ってしまい、国力の大幅な減少も容易に想像できるでしょう。そこで、平成21年に事業承継税制の特例を設けました。いくつかの要件をクリアした場合に、相続税・贈与税などの納税を猶予してもらえるシステムです。ところが……この税制は、決して使いやすいものではなく、税理士はあまり顧問先に勧めることをしませんでした。というのも、そもそもこの税制は【免除】ではなく【猶予】です。一旦猶予はしたものの、一定期間経過後に要件をクリアできず、利子税を含めて納付しなければいけなくなる可能性があるからです。そこで、国は再度、平成30年に特例を改正しました。これにより、大幅に事業承継が進むものと思われます。ちなみにポイントは2点!1.  今回の措置は平成30年1月1日~平成39年12月31日の相続・贈与による財産の移転について10年間に限定した制度。もともとの制度と並行して、新しい制度が時限的に運用される。2.  従来の制度をベースに改良して利用しやすくなっている。では早速、具体的に「相続税・贈与税」の改正を見ていきましょう。 相続税・贈与税が100%猶予される!従前、相続税・贈与税を最大80%猶予してもらえる制度でしたが、今回の改正ではどちらも100%猶予となります。しかも、その様々な事業承継パターンに対応できるよう、制度も柔軟に改正されています。 後継者が取得した株式は全て猶予の対象株式!【従前】は後継者の取得株式のうち、最大3分の2が対象となっていました。【改正後】では、後継者が取得した株式は全て猶予の対象になります。 贈与者・被相続人が代表権者以外の場合も猶予の対象者【従前】は代表者からの贈与、相続のみが特例の対象でしたが、【改正後】は、複数の人間からの贈与や相続も猶予の対象になります。 後継者は最大3人まで猶予の対象に。血族で無くても後継者になれる【従前】は同族関係者で過半数の議決権を有する後継者1人でしたが、【改正後】は最大3人の後継者が猶予の対象になり、たとえ後継者が同族関係者でなくとも猶予の対象となります。これにより、従業員に対しても使うことができます。※ただし、お金のやり取りが発生する売買の場合はこのケースは利用できません。 相続時精算課税制度の適用範囲が拡大【従前】は贈与者の直系卑属に限定されていましたが、【改正後】は相続人以外の後継者も対象になりました。※相続時精算課税制度→生前贈与を行った場合、贈与税を納めなければなりませんが、将来の相続のときにもう一度、精算して課税します。つまり贈与ですが、税金的には相続税になります。※この制度を受けるには特例承認計画書を都道府県に事前に提出が必要 税制猶予制度を継続するには一定の要件のクリアが必要事業承継の特例によって納税が猶予されたとしても、一定の要件をクリアできないと納税が確定となってしまいます。ただし、この基準も大きく緩和されました。【従前】は承継後5年以内に平均8割の雇用を維持が必要【改正後】は平均8割の雇用を確保を下回ったとしても、雇用要件を満たせなかった理由を記載した書類を都道府県に提出すれば引き続き、納税猶予は継続されます。気を付けてほしいのは、理由書には“認定経営革新等支援機関の意見”が記載された書類が必要で、この詳細はこれから(平成30年3月末現在)確定するでしょう。さて、まだまだ事業承継の特例の話は続くのですが、続きは動画でご視聴ください。次は重要な改正点の2つ目になります『小規模宅地の特例』についての改正(増税)について簡単に説明しましょう。 相続対策に乱用されて増税に改正冒頭で述べた通り、『小規模宅地の特例』が見直しとなりました。改正のポイントは相続開始前3年以内に貸付を開始した不動産については、平成30年4月1日以後の相続または遺贈により取得する財産に係る相続税についてが適用になり、特例対象から除外されます。では【従前】にどのような事例が相続税・贈与税において制度の上で問題になり、どういった要件に変わるのかご紹介したいと思います。 問題となったケース例をあげますと、被相続人が亡くなる数ヶ月前に時価1億円の200平米の土地(駐車場)を購入したところ、この路線価評価は8,000万円でした。小規模宅地の特例(貸付事業用)を適用して、200平米まで50%減となります。よって相続税評価額8,000万円-(8,000万円×50%)=4,000万円相続開始直前に現金を駐車場に換価し、6,000万円の相続財産が……圧縮されることになります。➡こういったケースが頻発したため、今回の改正に至りました。 自宅を意図的に身内へ売却する節税は今後NG従前は、被相続人が自宅を残して死亡した場合に、相続人が居住用の持ち家を所有していない場合は、自宅の面積に応じて、相続税が減額される『小規模宅地の特例』というものがありました。持ち家が無いのならば、最終的にそこに住むため、財産として無駄にならない非常によい制度かと思います。ですがこれが、異なった使い方をされていました。 問題となったケース【従前】例を挙げますと、・被相続人で自宅(敷地面積330㎡、路線価8,000万円)を所有しているA(一人暮らし)・既に自宅を購入・所有しているAの子供B・成人して賃貸アパートに住んでいるAの孫C①Bが自宅をCに売却。②売却後、Cはその家に自身は住まず、Bに賃貸として貸し出す。③5年が経過しAが死亡。BがAの自宅を相続する。すると、『小規模宅地の特例(特定居住用)』が適用され、330㎡まで80%相続財産が圧縮されます。つまり、8,000万円×0.8=6,400万円➡8,000万円-6,400万円=1,600万円Bは自身で購入した自宅に、賃貸という外見で居住しながら、税金において特例の適応を受けることができるのです。これでは、本来の税制の抜け道になってしまいますね。そこで今回は【改正】となり、要件が追加されました。【従前】・被相続人に配偶者および同居法定相続人がいないこと・相続開始前3年以内に日本国内にあるその人又はその人の配偶者の所有する家屋に居住したことが無いこと・当該宅地を申告期限まで保有していること【改正(従前に追加という形になります)】・相続開始前3年以内に、その者の3親等内の親族またはその者と特別な関係のある法人が有する国内に所在する家屋に居住したことがある者・相続開始時において居住の用に供していた家屋を過去に所有していたことがある者上記ケースのように親族に売却する場合や、元々自身の住んでいた家は、小規模宅地の特例が適用されないこととなりました。細かい点は動画にてご確認頂きたいと思いますが、現在、まだ確定していない部分もございますので、今後も随時、平成30年の税制改正を随時、探求して税理士としての知識を深めていきましょう。 2018.04.16
  • 残念な相続!非嫡出子の出現による混乱

     非嫡出子にも同等の相続分民法では戸籍上の夫婦の子を嫡出子、婚姻外の子を非嫡出子と呼んで相続でも差別を設けていました。非嫡出子(婚外子)の事例としては、男性が結婚後に配偶者以外の女性との間で子どもが生まれた場合などがその典型例です。認知されれば勿論夫の子とはなりますが、法律的には相続分は実子の半分しかありません。 2018.04.13
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