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  • 【辻・本郷審理室が答えます！】第4回 開発が見込めない市街地山林の評価は？

     皆様が抱える税務のお悩みこの記事をお読みになっている先生方は日々の税務の疑問をどのように解決していますか？「一見簡単そうな処理でも、調べているうちに気が付いたら一週間以上経っていた・・・」というご経験はありませんか？この記事では、「辻・本郷審理室ダイレクトアシスト」に寄せられた、税務相談を質問と回答、解説まで公開いたします！ぜひ先生方の日々の業務にお役立てくださいませ。   開発が見込めない市街地山林の評価は？【解説】市街地山林について宅地転用が見込めないと認められる場合には、その山林の価格は近隣の純山林の価格に比準して評価します(財産評価基本通達49)宅地転用が見込めない市街地山林であるか否かは、①宅地へ転用するには多額の造成費を要する場合の様に経済的合理性から判断する場合②宅地情勢が不可能と認められるような急傾斜地等、その形状から判断する場合が考えられます経済的合理性から判断する場合、市街地山林について、 宅地造成費に相当する金額を地除して評価する場合、宅地としての価額より宅地造成費に相当する金額の方が大きいため(多額の造成費がかかる場合)、その評価額がマイナスとなることも予想されます。評価額がマイナスであるということは、 その市街地山林が負の資産であることを意味することになりますが、合理的な経済人であれば、宅地として100の価値しかない土地へ、その価値を超える造成費(例えば120)を投下することはあり得ず(120を投下しても100でしか売却 (回収) できない)、通常、その市街地山林は現況のまま放置されることとなります。又、経済的合理性からみて宅地への持っていれば、通常その土地転用本来の現況地目である山林としての利用が最低限可能であることから、その土地の価額は、その対象地本来の現況地目である山林の価額(宅地化期待益を含まない林業経営のための純山林の価額)を下回ることはないと考えられます。以上のことから、宅地比準方式により評価した市街地山林の価額が純山林としての価額を下回る場合には、経済的合理性の観点から宅地への転用が見込めない市街地山林に該当するものと考えられ、その市街地山林の価額は、純山林としての価額により評価することとなっています。 ※出典）辻・本郷ダイレクトアシスト ゼミナールvol.3質問回答事例集 法人税・消費税・個人所得税・資産税 最後に・・・いかがでしたでしょうか。顧問先に対して、上記のように、きちんと根拠を説明しながら回答をするのは専門外の分野ですと時間も大幅にかかってしまいます。今回ご紹介した『辻・本郷審理室ダイレクトアシスト』ではそういった税務相談をスピーディーに解決しています。皆様のご入会お待ちしております！ ▼詳しくはこちら▼ 

  • 年間400件の相続業務を獲得！ 相続税に特化しているフジ総合グループの差別化戦略とは？

    23年間、相続税に特化したサービスを提供しているフジ総合グループ。業界トップクラスの実績を持ち、年間400件もの相続業務を獲得しています。今回は、藤宮浩不動産鑑定士（株式会社フジ総合鑑定代表取締役）と、髙原誠税理士（フジ相続税理士法人代表社員）のお2人にお客様に提供しているサービス内容やマーケティング手法について伺いました。 相続税還付を軸に事務所を拡大税理士事務所と不動産鑑定事務所を設立した経緯を教えてください。藤宮浩氏（以下藤宮氏）現在、フジ相続税理士法人の代表社員を務めている吉海正一が税理士と不動産鑑定士の資格を持っており、1992年に吉海税理士事務所と株式会社吉海総合鑑定を設立しました。なので、初めから税理士事務所と不動産鑑定士事務所の2つがあった形です。設立してからは、どのような事業を行い、事務所の拡大を目指しましたか。髙原誠氏（以下髙原氏）設立当初はバブルがはじけて、地価と路線価の逆転現象が起きた時代です。路線価は高止まりしているにもかかわらず、実際の地価が下がり続けたことにより、相続税に悩まされていた地主さんは多かったですね。そこで、当事務所で始めたサービスが「相続税還付」でした。現在でも、相続税還付はお客様から一番依頼があるサービスです。年間で約300件の相続税還付を取り扱っております。この件数は、他の事務所と比べて圧倒的に多いでしょうね。相続税還付以外のサービスは、どのようなものがありますか。髙原氏昨年からは相続税申告にも力を入れ始めました。「納め過ぎになるぐらいなら、初めから正確な数字で申告してほしい」という地主さんの声が多かったからです。今年度は約100件の相続税申告をお手伝いさせていただきました。また、お客様から「土地の評価だけを頼めないか」との声をいただくことも増えてきたので、昨年末から土地評価セカンドオピニオン業務を始めました。これは、他の税理士先生が評価した土地をセカンドチェックするサービスで、地主さんだけでなく、税理士先生からもご依頼をいただいております。土地評価額が適正かどうか4段階で判定し、調査報告書でお伝えします。