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  • 【実務を斬る】相続案件の相談者から信頼感・安心感を得るための小規模宅地の特例のポイント

    大相続時代に相談者からの信頼を勝ち得るには?辻・本郷税理士法人 顧問税理士・片ユカ氏が小規模宅地の特例のポイントを解説 特定居住用宅地等の留意とは相続において、小規模宅地等の特例が適用できれば大きな減税になります。土地は遺産の中で大きな割合を占める財産で、その土地の評価額を8割引きにできるからです。なぜ、これほど大きな減税ができるのでしょうか?(1)特例創設の趣旨この小規模宅地の特例の規定は昭和50年に個別通達により制定。昭和58年度に措置法化され、数次の改定を経ていますが、もともとの規定創設の趣旨は地価高騰により、相続人が相続税を払うために自宅や事業地を売却するなど“生活の場を失わないよう配慮して”創設されました。基本的には同居親族による自宅や事業の相続、居住や事業の継続を前提に税負担を軽減する制度です。その後時代に合わせ、二世帯住宅や老人ホームに入居した場合の改正や空き家問題解消のため「別居中の親族」でも適用できるような改正がされています。(2)特例の概要被相続人等の事業用地等または自宅敷地等うち、一定の選択をしたもので限度面積まで、評価額を80%または50%減額できる特例です。なお、生前贈与により取得した宅地等については、この特例の適用を受けることはできません。(注1)被相続人等とは、被相続人または被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族。(注2)宅地等とは、一定の建物の敷地の用に供されているもの。(3)特例の対象となる宅地等この特例は、特定居住用宅地等、特定事業用宅地等、特定同族会社事業用宅地等及び貸付事業用宅地等のいずれかに該当する宅地等が対象です。 (4)特定居住用宅地等(限度面積330㎡、減額割合80%)の留意点自家用車を停めている駐車場部分にも適用可能か?自宅の敷地と隣接している場合などには、特定居住用宅地等として小規模宅地等の特例を受けることができるケースもあります。ただし自宅と駐車場が道路を挟んでいて分断されている場合では、特定居住用宅地等には該当しない可能性が高くなります。どこまでが自宅の敷地!?庭、家庭菜園などは?自宅建物と一体として利用されている場合には、庭部分や家庭菜園などについても自宅敷地の範囲に含めて小規模宅地の特例の適用が可能となります。ただ、公衆用道路で区切られているような場合や規模が何ヘクタールもあるような場合、農業委員会で農地として登録されている場合などは自宅敷地ではなくなります。従って、その部分は、小規模宅地の特例の適用は出来ません。小規模宅地の特例適用の際は、ケースバイケースでよく検討する必要があります。 事業用宅地等の留意とは続いては、「特定事業用宅地等」「特定同族会社事業用宅地等」についての説明と、気をつけるべき要点を解説していきます。 特定事業用宅地等(限度面積400㎡、減額割合80%)とは相続開始の直前において、被相続人や被相続人と生計を共にする親族の事業(貸付事業を除く)用に供されていた宅地等をいいます。特定事業用宅地等の留意点被相続人が高齢のため、子どもに事業を譲って引退していいか?被相続人と生計を一にしていた親族の事業の用に供されている場合には、「特定事業用宅地等」に該当します。亡くなる3年前に事業を始めた場合は該当するか?相続を開始する3年以内に事業用に供された宅地等は除外されています。相続直前の節税目的の駆け込み的な始業は原則NGということです。毎年の税制改正大綱では、「相続人等の生活基盤維持のため欠くことができないものについて評価上のしんしゃくを加える」という制度の趣旨から逸脱した節税に対し、今後さらなる規制強化を検討すると書き込まれています。店舗併用住宅の敷地を配偶者と長男が½ずつ相続した場合はどうなるのか?建物の敷地は原則として、建物を利用している床面積の割合で合理的に按分します。複数の用途に供されている一つの宅地を共有で取得した場合、各共有者の共有持分はその共有物全体に及ぶと解されています。敷地面積×床面積の利用割合×1/2の部分が、それぞれ「特定居住用宅地等」「特定事業用宅地等」の要件に該当すれば、どちらにも小規模宅地の特例が適用できます。特定同族会社事業用宅地等(限度面積400㎡、減額割合80%)とは被相続人の宅地等が一定の法人の事業(貸付事業を除く)の用に供されていた宅地等であり、その役員である被相続人の親族が相続や遺贈で取得したものをいいます。特定同族会社事業用宅地等の留意点一定の法人とは何を指すか?相続開始直前において、被相続人及び被相続人の親族等が発行済株式の総数、または出資総額の50%超を有している法人を「特定同族会社」とし、これを指します。被相続人の土地を特定同族会社が事業に使っていればいいか?特定同族会社に使用貸借(無料もしくは固定資産税等の実費程度)で貸している場合には、特定同族会社事業用宅地等の適用はできません。被相続人や宅地等を相続する相続人が特定同族会社の株式を持っていない場合は?要件には、「被相続人や宅地等を相続した相続人が株式を持っていること」という項目はないため、他の要件をすべて満たせば、適用は可能です。 貸付事業用宅地等の留意とは最後に「貸付事業用宅地等」について解説していきます。貸付事業用宅地等とは相続開始の直前において被相続人、被相続人と生計を共にする親族、特定同族会社の不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業及び準事業の用に供されていた宅地等をいいます。しかし、特例が適用できない「3年縛り」があるため、注意が必要です。3年縛りには2つの意味があります。1つ目は、純粋にその宅地等について貸付事業を開始してから3年を超えていたかどうかという「その宅地等の3年間の貸付期間要件」。2つ目は、その貸付事業について事業的規模であった期間が3年を超えていたかどうか、という「3年間の事業的規模要件」です。土地そのものの貸付期間が3年以内だと、生前に事業的規模の貸付業を行っていた期間が3年を超えていないと特例は適用できません。貸付事業用宅地等の留意点3年以内に取得した貸付物件の敷地はすべて適用できないのか被相続人が亡くなる前、3年を超えて一定規模以上の事業的規模で貸付事業を行っていた場合は、適用可能です。つまり、不動産投資を事業的規模で継続的に行っている人は、節税目的で駆け込み的に賃貸不動産を購入したではなく、投資の一貫として、亡くなる3年以内にたまたま買ったと推測されるため、適用除外規定は免除されます。生計を共にする親族が、生前に被相続人より事業を引き継いでから2年目だと適用不可か3年間の事業的規模要件は「人ごと」に考えます。被相続人が事業的規模で3年以上やっていたとしても、生前に貸付事業を引き継いだ生計一親族自身が事業的規模で3年以上貸付事業をしていないと、小規模宅地の特例の適用はできません。一定以上の事業的規模でなければ特例は適用できないのか「その宅地等の3年間の貸付期間要件」の判定においては、事業と称するに至らない不動産の貸付けであっても、「相当の対価」を得て、継続的に3年を超えて行っていれば適用可能です。ただし、使用貸借(無料や固定資産税額程度の賃料)により貸し付けられている宅地等は特例の対象となりません。また、「その宅地等の年間の貸付要件」を満たさない場合の「3年間の事業的規模要件」の判定の際は、一定以上の事業規模である必要があります。使用貸借とならない賃料、「相当の対価」とは対価どの程度か「相当の対価」の定義は小規模宅地の特例関連の法令や通達には規定されていません。過去の判例や裁決を踏まえると、「相当の対価」に該当するか否かは、(1)賃料から経費を差し引いて相当の利益が出ていること、(2)近隣相場と比較して相当の乖離がないこと、などから判定されています。賃料から固定資産税等、減価償却費、その他の経費を控除すると利益がほとんどなく、近隣相場とも乖離がある場合には「使用賃借」と認定され、適用できない可能性が高いでしょう。