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【所長たちのホンネ座談会 Part1】独立、承継、職員の一斉退職…所長の苦労を語る
職員の先頭を走り、自ら道を切り拓いていく所長たち。「経営者としてのモチベーションは何か？」「モチベーションが下がったらどうする？」「所長の仕事とは？」など、普段は聞けないホンネに迫る座談会を開催。税理士法人SS総合会計の鈴木宏典氏、社会保険労務士法人リライエの石田隆利氏、税理士法人阿比留会計事務所の阿比留一裕氏、スクエアワン株式会社の石川和司氏の4名が語り合います。〔司会〕株式会社アックスコンサルティング コンサルタント 独立・事業承継の思い継ぐか？ 独立か？最初の決断のきっかけ司会 まず、いつ頃から独立しよう、所長になろうと考えていたかを聞かせてください。阿比留 私は、小学6年生のときに父が税理士事務所を開業したので、「継いだらラクができる」と思ったのがきっかけです。親の助言もあり、「大学4年で公認会計士試験に合格して、修行を5年してから帰ろう」と、その当時に決めました。と言っても結局、法人として申告は一緒にしていますが、実質的には別事務所です。石川 私の場合、学生時代から資格を取って事務所を開こうと考えていたので、就職活動もしていません。結果、試験に合格するのに6年かかってしまいましたが。石田 私は20歳のときに悪徳不動産会社から痛い目に遭い、法律に興味を持ったのがきっかけです。それで、この先10年で10個の国家資格を取って独立しようと決めて、一番独立しやすそうだった社会保険労務士として開業しました。顧問契約書のつくり方も知らない状態からのスタートだったのですが、当時は頼れる人がいなくて、二代目の経営者をうらやましいと思ったこともあります。司会 鈴木先生は二代目ですよね。鈴木 はい。親からは「自分の好きなことをしてほしい」と言われていましたが、大学が法学部で、大学院にも行き、やっぱり税理士になろうかな、と。あと、父の影響はあります。仕事熱心で、「あれだけ情熱をかけられる仕事ならいいな」と思いました。また、もともと講師業や教師に憧れていたので「税理士は経営の先生だよ」という母の言葉も大きかったですね。実際には領収書ばかりの世界でびっくりしましたけど（笑）。石川 なかには継ぐのが嫌な方もいらっしゃるのでしょうか？阿比留 継ぐのは難しいですよね。私の場合、父の事務所の職員は私が生まれたときから知っている方ばかりで、一緒に働くのはなかなか難しいなと思って。それもあり、物理的には分けています。鈴木 うちは親子でぶつかった経験があるので、継いだ人の気持ちはよくわかります。小さなことにこだわりすぎず、潔癖になりすぎないことが大事ですよね。 開業後の苦労まさかの全員退職…二代目ならではの悩みも司会 独立後は、大変な苦労もあったのではないでしょうか？石川 縁もゆかりもない所で開業したので、「大変だったね」とよく言われますが、自分とお客様のために100%の力を出せることがすごく楽しくて。日々良くなっていくだけなので、簡易書留を出す作業も楽しかったですね。守るべきものが増えた今のほうが、何かと恐怖があるかもしれません。例えば、開業して5年目の頃、ある不動産会社による売上げが全体の7割を占めるようになったんです。1社に依存しているのが怖くて、別の不動産会社や銀行と取引しようと動いたのですが、すでに先輩の先生方が固めていて。そこで、お付き合いの多かった税理士の先生とタイアップする『会計事務所サポートサービス』を始めました。私はすぐに調子に乗ってしまうタイプなのですが、不安や恐怖に直面することで、成長へとつながっているように思います。司会 石田先生も、ベースがないなかでの独立だと思いますが、特に苦労した時期はありますか？石田 仕事は順調に増えていたのですが、開業3年目のある日、4名いた職員全員が一斉に退職してしまったんです。退職届を突きつけられて、引き継ぎもなく、パソコンのデータも……。鈴木 すごいですね……。どうやって乗り切ったんですか？石田 すぐにハローワークからパートさんを紹介してもらい、今では記憶がないくらいに働きました。あまり社労士のいない地域で、私が辞めたらお客様が困ると考え、「やるしかない」という気持ちです。事業拡大のために広い事務所に移転を決めた矢先の出来事で、さみしい日々を過ごしました。司会 ほかの先生方は、つらいときにどのように思考を切り替えてこられたのでしょうか？阿比留 私は開業当初、事業再生やM＆A業務だけをするつもりでした。でも、一人目のスタッフを雇った直後に民主党政権になり、金融円滑化法が出て事業再生の仕事がゼロになったんです。このときはきつかったですね。それで、「まじめにやらなきゃ」と税理士業務へ方針転換して、美容院と飲食店に特化しました。もともと、自分じゃなくても良い「その他大勢」になるのが嫌で、特徴のある存在でいたいという気持ちが強いため、思い切った方針転換ができたのかもしれません。鈴木 皆さんは開業という不退転の決意があったと思いますが、私は決意しきれない、自立しきれない二代目特有の悩みがありました。「まったく性格の違う父と一緒にやっていけるのか」「税理士として自分のスタイルをつくりたい」と悩み、父に反発していた頃が一番つらかったですね。恵まれているのに感謝できなくて、職員を不安にさせていました。司会 どのように気持ちを切り替えたんですか？鈴木 一般社団法人才能心理学協会の北端康良先生にプロファイリングをしてもらったことで変われました。自分の思いを理解して、父にきちんと話せるようになったことで、引き継ぎもしてもらえるようになりました。結局のところ、二代目で一番重要なのは〝二代目であることを受け入れて、親の土俵で踊れるか〞だと思います。某家具会社のように親を公の場で公開処刑するなんてもってのほか。やっぱり、親に認められないと、高く飛ぶことはできないんですよ。今では後継者向けの経営塾をやっていますが、そこでもこの話をしています。Part2へ続く※月刊プロパートナー2021年5月号より抜粋 -
税理士のためのアメリカ不動産セミナー開催のご案内
※税理士事務所の方、限定特別ご招待※税理士のための「アメリカ不動産」セミナーのご案内東証一部上場企業オープンハウス主催。さまざまな節税商品にメスが入る中、多くの富裕層から注目されるアメリカ不動産。そのメリット・リスクについて解説致します。直近2年間で約1000棟のアメリカ不動産オーナーが誕生しており、ドル建てによる資産分散と、アメリカ市場による運用益期待、そして、建物割合が高いことによる減価償却効果を兼ね備えているアメリカ不動産。月間70～80棟ペースで仕入れから販売、管理まで行っているのがオープンハウススキーム。「お客様が節税商品を探している。」「アメリカ不動産投資は聞いたことがあるが上手く説明できない。」「木造中古住宅の減価償却は知っているけど、日本の築古不動産では売却の際の出口戦略が不安で薦められない。」「海外不動産投資のメリットは知っているけど、どの会社に頼んだら良いかわからない。」という方は是非、セミナーにご参加ください！各地のセミナーで好評を博す、国税庁ＯＢ税理士が、近年の課税トレンドからアメリカ不動産投資のメリット・リスクまで解説致します。また、月間70棟以上のアメリカ不動産を販売するオープンハウスのアメリカ不動産事業販売責任者が東証一部上場企業ならではの手厚いサポートとオープンハウスが選ばれる理由をご説明致します。参加費は無料ですのでお気軽にご参加ください。また、セミナーご参加の方には書籍「日本人が絶対に知らないアメリカ不動産投資の話」をプレゼントさせて頂きます！【スケジュール】1部 税理士が語るアメリカ不動産投資セミナー講師：国税OB税理士 菅井 幸彦 (菅井幸彦税理士事務所 代表)2部 アメリカ不動産投資の専門家が語るメリット・デメリット講師：飯田 貴昭 (株式会社オープンハウス・アメリカ不動産事業販売責任者)【概要】6月6日(木)14:00～15:30名古屋 JRゲートタワー42階オープンハウス名古屋オフィス セミナールーム（詳細はこちら）参加費無料書籍「日本人が絶対に知らない！アメリカ不動産投資の話」プレゼント！講師：国税OB税理士 菅井幸彦税理士 (菅井幸彦税理士事務所 代表)飯田 貴昭 (株式会社オープンハウス・名古屋支店長)お申込みはこちらまたは03-6263-9681 (名古屋セミナー担当窓口まで) -
不動産取引の税務40事例 2/2
バブル崩壊後、不動産取引の数が減ったことから「不動産取引に関する税務について経験と知識が少ない」という声をよく聞きます。不動産取引には、親族間の譲渡や買換え特例を使った売買、立退料の所得区分など、さまざまな例があります。30年以上にわたり、資産税業務に強みを発揮している税理士・木村金藏氏が、自ら扱った案件のうち厳選した40事例を公開します。この動画で学習すれば、いつか必ず一つ以上は似た案件に出くわすことでしょう。 -
不動産取引の税務40事例 1/2
バブル崩壊後、不動産取引の数が減ったことから「不動産取引に関する税務について経験と知識が少ない」という声をよく聞きます。不動産取引には、親族間の譲渡や買換え特例を使った売買、立退料の所得区分など、さまざまな例があります。30年以上にわたり、資産税業務に強みを発揮している税理士・木村金藏氏が、自ら扱った案件のうち厳選した40事例を公開します。この動画で学習すれば、いつか必ず一つ以上は似た案件に出くわすことでしょう。 -
収益不動産（建物）の法人化
管理会社による効果アパートなどの収益不動産を相続税対策を兼ねて投資される方は多いと思います。今回は資産管理法人を設立して、節税対策も検討される場合、注意しなければならないポイントをお話します。よく、子どもの世代が法人を設立し、親所有のアパートの管理受託をし、家賃収入の20％の管理料を受け取る、もしくは本来家賃の80％で借上転貸する事例があります。この20％のさや抜き分を子どもの役員給与等とすれば、子ども世代への所得分散となり所得税の節税です。一方外部の管理会社に託せば、管理料の世間相場は家賃の5～10％です。20％は確かに取り過ぎですが、20％までなら税務署は「修正申告しろ」と強硬に言わない事例が多いようです。しかしもし調査があり、適正管理料は管理実態に合わせろと争えば、管理委託で5％、借上転貸なら10％のいわゆる世間相場で課税されることになります。 建物所有の法人化管理費をさや抜きする管理会社形態では、管理料の金額も少額で、節税効果も限定されます。そこで建物所有会社化する、つまり建物を法人名義にすることにします。ここでも高賃料立地で、かつ築古で建築借入残が極めて少ない貸ビルが効果的です。例えば家賃収入が年1億円で、当初建築費は10億円、今の帳簿価格3億円の賃貸オフィスビルを想定します。子どもが法人を設立し、親名義の建物部分を3億円（帳簿価格）で買い取るとします。帳簿価格売買なら「時価での売買」とされ親の譲渡益はゼロで所得税や贈与税はかかりません。ただし消費税・登録免許税・不動産取得税はかかります。法人が買い取る資金は、銀行借入や親からの借入とします。売買代金を分割払いで家賃収入で返済することもできます。売買で建物を法人所有に移せば、年1億円の家賃全額は当然に会社のものとなり、法人から子どもが役員給与等を受け取れます。売買するのは建物だけで、土地は親所有のままです。法人から支払う地代は固定資産税実費負担で、いわゆる使用貸借でもいいのですが、無償返還の届出を提出し、固定資産税額の3倍程の地代を授受することもできます。そうすれば親の相続時の土地評価が、8割の評価に下がります。これが賃貸収益力(賃貸物件)の法人化です。 相続税対策ではなく、所得の分散移転対策です。親が毎年1億円の家賃を受取れば、所得税率も高く相続財産が膨らむだけです。法人化することで子ども世代に所得分散し、子どもはそれを貯金して将来の相続税の納税資金に備えることもできます。親に売買代金3億円が入るので、建物の相続税評価次第では一時的に相続税が増加します。建築資金の銀行借入が残っていれば、銀行との交渉も必要となります。 -
収益不動産（建物）の贈与
アパートの収益力を子に贈与するには今回は、親名義の賃貸不動産を子どもに譲る税効果についてのお話です。事例として、新宿といった東京のターミナル駅から私鉄で30分かかる、駅徒歩10 分の静かな住宅地に、90坪の土地に80坪の2階建てアパートを、親が持っているとします。この建物は昭和61年建築で当時の建築費は3,000万円、坪40万円弱で当時の一般的な木造アパートです。現在のその建物の固定資産税評価額は650万円で坪8万円強となっています。土地の現在の路線価では6,300万円、受取家賃等は年額720万円とします。土地路線価評価と建物固定資産税評価を単純合計すれば6,950万円となります。相続税課税価格は貸家評価等として評価は少し安くなり約5,600万円程です。実際に売却するとすれば投資物件として家賃が年間720 万円で利回り8％と考えて、9,000万円程度でしょうか。このアパートを子に贈与する場合、不動産としてのアパートの土地建物を贈与すれば5,600万円程に対する贈与税課税で贈与税は2,500万円にもなり、現実的ではありません。むしろアパートの収益力が帰属する建物部分のみを贈与します。建物の固定資産税評価額は650万円とすると、貸家評価としてその70％の455万円が贈与税課税の対象となり、これに対する贈与税は44万円です。これに加え、所有権移転登記をするのなら、登録免許税と不動産取得税(計32万円)が課税されます。44万円の贈与税が一回課税されるだけで、年間720万円の家賃収入が今後ずっと子の収入となります。これがアパート建物の贈与であり、その意味するところはアパート収益力の贈与です。本来は土地と建物の双方から収益力が生じるのですが、現在の扱いでは建物所有者に家賃収入が帰属することになっているのがポイントです。贈与の効果が高いのは、高家賃水準の地で築後年数が経過したアパートや賃貸ビルです。つまり土地の値段が高い(＝家賃水準が高い)が、建物が古い(つまり贈与税課税の対象となる固定資産税評価額が低い)物件です。それに建築費のローン返済が終わっていることもポイントです。ローン残があると銀行との交渉が必要となります。 相続時精算課税か分割贈与かなお贈与税でも相続時精算課税を使えば、2,500万円の非課税枠があり税負担ゼロも可能です。しかし相続時精算課税制度にはデメリットもありますので、贈与税負担を考えながら検討します。通常の贈与でも年度を分け贈与すれば、贈与税は減少します。上のケースで建物持ち分1/2 づつ2年で贈与すれば、贈与税は2年合計で24万円で済みます。なお預かり敷金があったとすると、親は子に対して預り敷金の残高を渡して精算します。親が中古投資物件を現金で購入し、しばらくして建物だけ子に贈与することも同様の効果があります。贈与でなく建物だけの売買でも可能です。売買価格は時価として償却後簿価が一般的ですが、築年数が古くて減価償却済みとなっていると、価格算定に苦労します。また門塀等の評価や、消費税が課税されることにも注意が必要です。 -
借上げ社宅の活用（役員社宅編）
役員の社宅の賃貸料相当額役員に対して会社が借上げ社宅を貸与する場合も、役員から1か月当たり一定額の賃貸料相当額を受け取っていれば、給与として課税されません。賃貸料相当額は、貸与する社宅の床面積により1.小規模な住宅と2.小規模な住宅以外とに分け、次のように計算します。ただし、この社宅が、社会通念上一般に貸与されている社宅と認められないいわゆる３.豪華社宅である場合は、通常支払われるべき使用料（相場の家賃）が賃貸料となります。1.小規模な住宅である場合小規模な住宅とは、法定耐用年数が30年以下の建物の場合には床面積が132平方メートル以下である住宅、法定耐用年数が30年を超える建物の場合には床面積が99平方メートル以下（区分所有の建物は共用部分の床面積をあん分し、専用部分の床面積に加えたところで判定）である住宅をいいます。 -
借上げ社宅の活用(従業員社宅編)
借り上げ社宅とは会社が従業員の自宅家賃を負担する方法の一つに、会社がアパートやマンションを借りて、それを社宅として従業員に又貸し提供する「借上げ社宅」があります。家賃負担制度として住宅手当を支給する方法より、一般的に借上げ社宅の方が税メリットが大きいと言われています。借上げ社宅のメリットとしては、会社の管理負担が少ない上に、家賃分は福利厚生費として経費計上でき、住宅手当支給と比べ、所得税・社会保険料負担が減り従業員の手取りを増やせることが挙げられます。しかし社宅を従業員に無償または低い家賃で貸与していると、従業員に対する経済的利益供与があるとみなされ、現物給与として課税されることがあります。給与課税されないためには、従業員から最低限の家賃を徴収しなければなりませんが、その賃貸料相当額には一定の評価基準が定められています。従業員の社宅については、この評価基準による賃貸料相当額の50％相当額以上を会社が従業員から徴収していれば給与課税の問題は生じません。賃貸料相当額とは以下のとおり計算します。 -
縮小日本の「放置される土地」
増える所有者不明土地先月、有識者でつくる所有者不明土地問題研究会（座長・増田寛也元総務相）がショッキングなデータを公表しました。同研究会は、名義人の死亡後も相続登記されなかったり、住所が変わって名義人と連絡がつかなくなったりしている土地を「所有者不明土地」と定義し、国土交通省の地籍調査や人口動態などを加味して推計したところ、日本全国で相続未登記などで所有者が分からなくなっている可能性がある土地の総面積が、九州より広い約410万ヘクタールに達すると推計したのです。これは九州の面積（368万ヘクタール）を上回ります。 -
残念な相続！小規模宅地の特例適用可能な自宅の相続
唯一の資産である自宅の分け方東京の一等地に戸建て住宅を保有する一家がありました。この家族には、父と母との間に長女、次女、三女の3姉妹がいました。相続財産はこの自宅が唯一で、路線価に基づく自用地としての原則評価で約3億円でした。5年前に父親が亡くなった時に、母親がこの自宅の土地・建物を相続しています。長年夫婦二人だけの生活をしていたこともあり、この時は母親が小規模宅地の特例を受けて、自宅を100%相続しました。
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