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【辻・本郷審理室が答えます！】第4回開発が見込めない市街地山林の評価は？
皆様が抱える税務のお悩みこの記事をお読みになっている先生方は日々の税務の疑問をどのように解決していますか？「一見簡単そうな処理でも、調べているうちに気が付いたら一週間以上経っていた・・・」というご経験はありませんか？この記事では、「辻・本郷審理室ダイレクトアシスト」に寄せられた、税務相談を質問と回答、解説まで公開いたします！ぜひ先生方の日々の業務にお役立てくださいませ。開発が見込めない市街地山林の評価は？【解説】市街地山林について宅地転用が見込めないと認められる場合には、その山林の価格は近隣の純山林の価格に比準して評価します(財産評価基本通達49)宅地転用が見込めない市街地山林であるか否かは、①宅地へ転用するには多額の造成費を要する場合の様に経済的合理性から判断する場合②宅地情勢が不可能と認められるような急傾斜地等、その形状から判断する場合が考えられます経済的合理性から判断する場合、市街地山林について、宅地造成費に相当する金額を地除して評価する場合、宅地としての価額より宅地造成費に相当する金額の方が大きいため(多額の造成費がかかる場合)、その評価額がマイナスとなることも予想されます。評価額がマイナスであるということは、その市街地山林が負の資産であることを意味することになりますが、合理的な経済人であれば、宅地として100の価値しかない土地へ、その価値を超える造成費(例えば120)を投下することはあり得ず(120を投下しても100でしか売却 (回収) できない)、通常、その市街地山林は現況のまま放置されることとなります。又、経済的合理性からみて宅地への持っていれば、通常その土地転用本来の現況地目である山林としての利用が最低限可能であることから、その土地の価額は、その対象地本来の現況地目である山林の価額(宅地化期待益を含まない林業経営のための純山林の価額)を下回ることはないと考えられます。以上のことから、宅地比準方式により評価した市街地山林の価額が純山林としての価額を下回る場合には、経済的合理性の観点から宅地への転用が見込めない市街地山林に該当するものと考えられ、その市街地山林の価額は、純山林としての価額により評価することとなっています。 ※出典）辻・本郷ダイレクトアシストゼミナールvol.3質問回答事例集法人税・消費税・個人所得税・資産税最後に・・・いかがでしたでしょうか。顧問先に対して、上記のように、きちんと根拠を説明しながら回答をするのは専門外の分野ですと時間も大幅にかかってしまいます。今回ご紹介した『辻・本郷審理室ダイレクトアシスト』ではそういった税務相談をスピーディーに解決しています。皆様のご入会お待ちしております！ ▼詳しくはこちら▼ NEW
収益不動産（建物）の法人化
管理会社による効果アパートなどの収益不動産を相続税対策を兼ねて投資される方は多いと思います。今回は資産管理法人を設立して、節税対策も検討される場合、注意しなければならないポイントをお話します。よく、子どもの世代が法人を設立し、親所有のアパートの管理受託をし、家賃収入の20％の管理料を受け取る、もしくは本来家賃の80％で借上転貸する事例があります。この20％のさや抜き分を子どもの役員給与等とすれば、子ども世代への所得分散となり所得税の節税です。一方外部の管理会社に託せば、管理料の世間相場は家賃の5～10％です。20％は確かに取り過ぎですが、20％までなら税務署は「修正申告しろ」と強硬に言わない事例が多いようです。しかしもし調査があり、適正管理料は管理実態に合わせろと争えば、管理委託で5％、借上転貸なら10％のいわゆる世間相場で課税されることになります。建物所有の法人化管理費をさや抜きする管理会社形態では、管理料の金額も少額で、節税効果も限定されます。そこで建物所有会社化する、つまり建物を法人名義にすることにします。ここでも高賃料立地で、かつ築古で建築借入残が極めて少ない貸ビルが効果的です。例えば家賃収入が年1億円で、当初建築費は10億円、今の帳簿価格3億円の賃貸オフィスビルを想定します。子どもが法人を設立し、親名義の建物部分を3億円（帳簿価格）で買い取るとします。帳簿価格売買なら「時価での売買」とされ親の譲渡益はゼロで所得税や贈与税はかかりません。ただし消費税・登録免許税・不動産取得税はかかります。法人が買い取る資金は、銀行借入や親からの借入とします。売買代金を分割払いで家賃収入で返済することもできます。売買で建物を法人所有に移せば、年1億円の家賃全額は当然に会社のものとなり、法人から子どもが役員給与等を受け取れます。売買するのは建物だけで、土地は親所有のままです。法人から支払う地代は固定資産税実費負担で、いわゆる使用貸借でもいいのですが、無償返還の届出を提出し、固定資産税額の3倍程の地代を授受することもできます。そうすれば親の相続時の土地評価が、8割の評価に下がります。これが賃貸収益力(賃貸物件)の法人化です。相続税対策ではなく、所得の分散移転対策です。親が毎年1億円の家賃を受取れば、所得税率も高く相続財産が膨らむだけです。法人化することで子ども世代に所得分散し、子どもはそれを貯金して将来の相続税の納税資金に備えることもできます。親に売買代金3億円が入るので、建物の相続税評価次第では一時的に相続税が増加します。建築資金の銀行借入が残っていれば、銀行との交渉も必要となります。 NEW
縮小日本の「放置される土地」
増える所有者不明土地先月、有識者でつくる所有者不明土地問題研究会（座長・増田寛也元総務相）がショッキングなデータを公表しました。同研究会は、名義人の死亡後も相続登記されなかったり、住所が変わって名義人と連絡がつかなくなったりしている土地を「所有者不明土地」と定義し、国土交通省の地籍調査や人口動態などを加味して推計したところ、日本全国で相続未登記などで所有者が分からなくなっている可能性がある土地の総面積が、九州より広い約410万ヘクタールに達すると推計したのです。これは九州の面積（368万ヘクタール）を上回ります。 NEW
【エクラ通信】「現預金」に相続税課税増加対象者拡大で「土地」を超す
相続税課税対象者拡大エクラ通信107号でもお伝えしたように、相続税の基礎控除額の縮小で2015年に相続税の課税対象となった人は約10万3,000人で、前年に比べて83％増えました。一方で、１人当たりの平均税額は1,758万円と715万円減りました。 NEW
【エクラ通信】非居住者相手の不動産取引は要注意
個人や法人が非居住者から土地や借地権などの権利、建物、付属設備などを購入し譲渡対価を支払う場合には、原則として所得税等の源泉徴収をする義務が生じます（所得税法212条）。最近は人の動きがグローバル化し、一見「居住者（国籍を問わず日本に居住している方）」に見える「非居住者」がいるようで、不動産取引の際にトラブルが生じることがあります。 NEW
年間400件の相続業務を獲得！相続税に特化しているフジ総合グループの差別化戦略とは？
23年間、相続税に特化したサービスを提供しているフジ総合グループ。業界トップクラスの実績を持ち、年間400件もの相続業務を獲得しています。今回は、藤宮浩不動産鑑定士（株式会社フジ総合鑑定代表取締役）と、髙原誠税理士（フジ相続税理士法人代表社員）のお2人にお客様に提供しているサービス内容やマーケティング手法について伺いました。相続税還付を軸に事務所を拡大税理士事務所と不動産鑑定事務所を設立した経緯を教えてください。藤宮浩氏（以下藤宮氏）現在、フジ相続税理士法人の代表社員を務めている吉海正一が税理士と不動産鑑定士の資格を持っており、1992年に吉海税理士事務所と株式会社吉海総合鑑定を設立しました。なので、初めから税理士事務所と不動産鑑定士事務所の2つがあった形です。設立してからは、どのような事業を行い、事務所の拡大を目指しましたか。髙原誠氏（以下髙原氏）設立当初はバブルがはじけて、地価と路線価の逆転現象が起きた時代です。路線価は高止まりしているにもかかわらず、実際の地価が下がり続けたことにより、相続税に悩まされていた地主さんは多かったですね。そこで、当事務所で始めたサービスが「相続税還付」でした。現在でも、相続税還付はお客様から一番依頼があるサービスです。年間で約300件の相続税還付を取り扱っております。この件数は、他の事務所と比べて圧倒的に多いでしょうね。相続税還付以外のサービスは、どのようなものがありますか。髙原氏昨年からは相続税申告にも力を入れ始めました。「納め過ぎになるぐらいなら、初めから正確な数字で申告してほしい」という地主さんの声が多かったからです。今年度は約100件の相続税申告をお手伝いさせていただきました。また、お客様から「土地の評価だけを頼めないか」との声をいただくことも増えてきたので、昨年末から土地評価セカンドオピニオン業務を始めました。これは、他の税理士先生が評価した土地をセカンドチェックするサービスで、地主さんだけでなく、税理士先生からもご依頼をいただいております。土地評価額が適正かどうか4段階で判定し、調査報告書でお伝えします。 NEW
【動画】今注目の生前対策。高単価案件を受任するには？【司法書士必聴】
司法書士の先生に事務所経営や営業についてうかがうと、よくこんな話を聞きます。もしかすると、先生も同じような課題を感じたことがあるのではないでしょうか。司法書士の業務は手続き業務になってしまう付加価値をつけることができず、他事務所と差別化できないスポット業務のため、売上の見通しが立たないこのセミナーで講演いただいたリーガルエステートの斎藤竜先生も同じようなことで悩んでいました。成長すればするほど疲弊する所長リーガルエステートは開業1年で7名まで急成長した司法書士事務所。飛び込み営業も精力的に取り組み、ぐんぐん事務所は伸びました。しかし、「手続き業務になってしまって高単価で案件を獲得できない」「誰に何を売るかが決まっていて、仕事に価値を感じてもらえない」「自分で営業しないと案件が増えない…」「夜の接待が多くて疲労困憊…」と、事務所が成長するにしたがって斎藤先生の負担は増えていきました。「生前対策」に取り組んで付加価値をつけられるようにそこで業務に付加価値をつけようと取り組み始めたのが「生前対策」でした。すると、手続き業務にならず、コンサルティング（問題解決）をできる仕事に 100万円以上の報酬をいただくこともできる価値の高い仕事に顧客の囲い込みと受任までの道筋をつくって、売上予測がたつと、これまで抱えていた課題は減っていきました。その結果、開業4年目で20名規模に成長、年間2,000件の登記案件と500件の生前対策案件を受任しています。売上に悩んだりすることもなくなり、スタッフでも営業ができるようになっています。セミナー動画では、このような内容に加えて、生前対策のマーケティングと営業手法生前対策を商品化するポイント業務に必要なツールと使い方高単価な生前対策案件の取り組み事例などのノウハウもお話しいただいています。セミナー開催日：2017年2月22日(水)プロフィール司法書士・行政書士・土地家屋調査士事務所リーガルエステート代表斎藤竜氏開業平成25年スタッフ 20名平成25年に横浜にて事務所を開業。その後、不動産登記や相続関連業務を中心に順調に業績を伸ばし、グループ内の行政書士事務所として品川支店も展開。年間500件以上の相談を受け、近年は遺言、贈与に留まらず民事信託や保険会社との連携による保険提案など、顧客の課題をワンストップで解決している。 NEW