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【ビジネスレポート】書面添付と不動産の対応で相続＋αの業務を受注
30年超にわたり、600件以上の相続税申告を請け負ってきた須崎会計事務所。税務調査の入りにくい書面添付と、相続後の不動産活用や売却にも対応することで顧客から信頼を得てきた須崎氏の方法論を紐解いていきます。須崎会計事務所相続案件受任のポイント 30年以上の経験と実績に裏打ちされた高い信頼性と安心感的確な書面添付を行うことで、税務調査が入りにくい相続税の申告だけではなく、不動産の売却や活用も支援する相続後の不動産売却も一貫して対応する当事務所が相続案件を手掛けるようになったのは、30年ほど前。顧問先の世代交代に伴い、相続の相談をされたことがきっかけです。これまでに、顧問先を含めて600件ほどの相続税申告実績があります。現在、案件は金融機関や顧問先などからの紹介がほとんどですが、最近増えているのは二次相続です。以前お父様の相続を担当したことがあるお客様から「母親が亡くなったので、またお願いしたい」と連絡が来ることも多くなりました。相続案件で私がこだわっているのが、書面添付です。もちろん、ただ添付すればいいわけではありません。毎年国税庁が発表している相続税の調査事績から、どういう項目が対象になっているかを確認します。そして、申告書をつくる過程を説明するのが書面添付です。そうすると税務署は税務調査をする必要がなくなります。実際にここ10年間、私が対応した相続税申告で税務調査が来たことはありません。また、相続案件に対応する際には、不動産の活用や売却についての提案も積極的に行っています。特例が使えるうちに売却するのか、それとも収益物件として保有するのか。まずはお客様にメリットとデメリットをしっかり説明します。そして、アックスコンサルティングの不動産コンサルティング部門や司法書士の先生とも連携しながら、不動産の活用や売却、確定申告まで一貫してお手伝いをしています。30年以上の経験から過去のケースに倣って助言ができるのはもちろん、相続した不動産まで一貫して任せられるのも、お客様の安心感につながっているのだと思います。活動1：的確な書面添付の実施申告の信頼性を高めて、税務調査に入らせない相続制などの申告書を提出する際に、顧客から受けた相談や計算事項など、申告書をつくる過程を書面にして添付することで申告書の信頼性を高める書面添付。須崎氏は、この制度を正しく活用し、10年間調査ゼロという実績を持つ。「以前講師をしたアックスコンサルティングの税理士向け勉強会でも指摘しましたが、名義預金や名義株の事項は漏れが出やすいので注意してください。毎年、国税庁が発表している相続税の調査事績で、どのような財産が漏れているかを見るとわかりやすいです」（須崎氏）▲東京税理士会の理事を務めていた時期には、書面添付の「記載事例集」の共同執筆と編集を担当していた活動2：申告後の不動産をサポート顧客の利益になるように売却や活用を積極的に提案「空き家に認定されると固定資産税が６倍になってしまいますが、このあと不動産はどうしますか？」など、不動産に関する説明をしたうえで活用や売却を提案。司法書士や不動産コンサルタントと連携しながら一貫してサポートすることで、不動産の譲渡所得に伴う確定申告なども受託している。▲親と同居していないケースも多いため、都内の物件でも空き家になる事例は増えているという（写真はイメージ）【顧客満足度UPのポイント】お客様に徹底的に寄り添う相続も不動産も、お客様に寄り添うことが大切です。相続した不動産を活用できないのであれば売却のお手伝いをしますし、維持するのであれば、税制を活用してお客様に最大限お金が残るようにする。それが私たちの役目だと思っています。また、依頼があれば、不動産会社との面談などにも立ち会います。事情を把握している私が同席することで、お客様も安心できるようです。ーーーーーーーーーーーーーーーーーー全国規模の専門家ネットワークで、財産の「安心」をご提供します□顧問先の相続税納税のために不動産を売却したい□物納か売却のどちらが有利か悩んでいる□収益性の悪い物件をなんとかしたい相続時の不動産に関するお問い合わせは…アックス財産コンサルタンツ協会 https://www.accs-c.com/ーーーーーーーーーーーーーーーーーー
収益の柱をつくりつつ地域社会に貢献する
業務や業種を特化し、独自戦略で伸びている士業事務所を紹介する「特化の極意」。今回は、近年高まりを見せる債務整理業務に取り組むひまわり司法書士法人の本松紳司氏を直撃！社会貢献と収益化を両立するポイントを聞きました。さらに、司法書士向けにノウハウも提供している本松氏に、債務整理業務に関する質問に答えてもらいました。 ①マーケットの現状コロナの影響により、さらにニーズ増の気配最高裁判所の「司法統計年報」によると、2019年の破産新受事件数は約８万件。2016年と比較すると、およそ9,000件増加しています。多重債務が社会問題となり、2010年に貸出の総量規制などが盛り込まれた貸金業法が完全施行されて以来、破産新受事件数は年々減少していましたが、２０１７年から再び増加傾向に。これは、貸出の総量規制が適用されない銀行のカードローン利用拡大が要因の一つであるといわれています。さらに、「コロナ禍が拍車をかけるはず」と、ひまわり司法書士法人の本松紳司氏は話します。「コロナの影響で収入が減り、住宅ローンを払えなくなる人が増えると考えられます。もちろん、いきなり資金がショートするわけではなく、ボーナス払い分が払えなくてカードローンを使う。それが膨らんでいって行き詰まってしまう、というようなケースが増えるのではないでしょうか」。しかし、債務整理に対応できる司法書士は多くありません。このままでは、困窮する人が増える一方で、放置されてしまう状況が生まれかねないのです。「破産法や民事再生法は司法書士の試験科目にないのです。なじみがなく、経験も積めないので、参入する司法書士事務所が少ないのだと思います。さらに、客層が悪い、職員に負担がかかるといった〝思い込み〞も大きな原因だと感じます」と本松氏。「当社では、自己破産・個人再生案件の平均単価は39万円。実務の８割は職員が行っています。債務整理は、マーケティングや実務のポイントを押さえれば、それほど困難ではありません。むしろ、収益を上げながら地域社会に貢献できる、とてもやりがいのある仕事なのです」。 ②マーケティング・営業ほぼ100％広告で集客。面談のコツは天国と地獄債務整理は個人が対象のため、ほぼすべてが広告での集客となります。本松氏は、2014年の開業当初は、新聞折込みやポスティングでチラシを毎月40〜50万部配布。その後、ランディングページ（LP）を開設して、Webマーケティングに移行。現在は、スマートフォンに絞ったマーケティングで、ひと月に約60件の問い合わせを獲得しているといいます。また、面談をしたうちのおよそ９割が受任につながっているそう。そのポイントは、面談時の話し方にあります。「当たり前ですが、債務整理のお客様は、非常に繊細で不安な精神状態です。ですから、説教じみた偉そうな話し方でも、過剰に下手に出た話し方でもだめ。まずはフラットな目線で共感すること。そして、このまま放っておくと差し押さえになること（地獄）、手続きをすれば支払う必要がなくなること（天国）を、淡々と伝えることが大切です」。 ③業務フロー・組織体制実務の８割を職員が担当。カギは報酬の支払い管理受任後の業務は、大きく「対債権者」と「顧客管理」に分けられます。債権者には受任通知を出し、どのような方針で債務整理を行っていくのかなどの連絡を行います。顧客管理では、費用の支払い管理が重要です。「当社では、手続き費用を前払いでいただき、支払いが終わってから申し立てを行います。債務整理のお客様は、ほとんどが分割での支払いになりますが、期日通りに入金がないケースも多くあります。ですから、入金管理と電話連絡、支払い完了のタイミングに合わせた手続き書類の準備が主な業務です」。本松氏の事務所は、受任後の業務の８割を４名の職員が担当。面談や本人確認など資格者が行うべき業務はもちろん資格者が担当するが、入金管理など職員に任せられる業務は、なるべく職員に任せることで業務効率化を図っています。「お客様への毎月の丁寧な連絡が大切なので、忙しい所長よりも職員の方が淡々とこなせると思います。支払いがない場合に聞く質問や、話し方のポイントなどを決めておけば、特別なスキルは必要ありません」。本松氏に聞く！債務整理業務Q＆AQ. 債務整理業務に注力した理由を教えてくださいA. 私はもともと大手の司法書士法人の役員を務めていましたが、そこが解散することになったことが独立開業の理由です。計画的な開業ではなかったこともあり、市場のニーズはあるのに競合事務所が少ない業務から始めようと、債務整理に力を入れました。債務整理は「今月の支払いができない」「今すぐ何とかしたい」というニーズなので、マーケティングがしやすく、個人が対象だから企業が少ない地域でも案件を獲得しやすいのです。もちろん、地方ではオールマイティに業務ができることも重要ですから、相続や不動産登記も行っています。 Q. 過払金請求とは何が違うのですか？A. 債務整理は依頼者の抱える負債の負担を法的に減らす、または無くす業務で、自己破産、個人再生、任意整理、消滅時効援用のことです。過払金請求は現状、完済後の請求が主流ですので、債務整理とは別の業務です。「債務整理=過払金請求」という誤解が参入障壁になっている部分もありますが、非常に社会的意義のある業務だと考えています。Q. 債務整理のニーズはまだあるのでしょうか？A. 債務整理は、江戸時代から続く法的手段で、流行り廃りに関係なく普遍的にニーズはあります。また、コロナの影響で収入が減り、住宅ローンの返済に困窮する人などが増えるはずなので、この先10年はニーズが高まると思います。特に、なかなか生活レベルを落とせない中間層の人からの相談が増えると考えています。Q. 費用の支払いが滞るケースが多いと思うのですが...A. 当社では、手続き費用を前払いでいただき、支払いが完了するタイミングで申立てをします。ただ、借金をしている人が顧客なので、費用の支払いが途中のまま連絡が取れなくなる人が一定の割合でいるのは確かです。そこで、「何カ月連絡が取れなかったらキャンセルとなり、返金はしません」というルールを設けておくことも重要です。―――――――――――――――――――未経験からでも参入できる事務所の新しい収益の柱「債務整理」を通して、地域社会貢献と収益アップを目指す！集客から営業・実務まで「債務整理」に取り組める完全パッケージ発売中！>>詳しくはこちら―――――――――――――――――――
高収益化を実現するにはやらないことを決める
多忙を極める所長が、未来の仕事をつくるためにどうやって時間を捻出するのか。士業事務所の効率化と付加価値業務導入を支援してきたコンサルタントが解説します。何でもできる状態から「しない」を決める士業事務所の所長先生が、将来の事務所づくりのための時間を捻出するためには「選択と集中」が必要です。創業時から特化型であればサービスも限定していますが、多くの士業事務所の場合、オールマイティに何でも対応できるスタイルをとっています。できる選択肢が多い反面、顧客のニーズに応えようとして何を選べばいいのか、または何を「やらない」と決めればいいのか分からなくなってしまうケースをよく見受けます。そこで、まずは事務所の方針を見直してみるところから「やらないこと」を決めていきましょう。次に、既存の顧問先の事業内容や規模などを分析します。例えば、飲食店の顧問を多く抱えている場合なら、相続関係のニーズを掘り起こせる可能性が低いため、「しない」という判断ができます。一方、不動産オーナーを顧問に多く抱えている場合なら、相続や土地活用のコンサルティングメニューを追加してアップセルが見込めます。これまで提供してきたサービスと顧客の属性を分析することで、自社の武器となる強みも明確になってくるはずです。そうすると、やるべきこともさらに明確になってくるのではないでしょうか。高収益化は、難解なコンサルティングメニューを増やすことだけではありません。利益を追い求めることが重要です。つまり、効率化を意識して少ない工数で、利益を出すための「仕組みづくり」が重要といえます。まずは、定型業務の標準化や可視化に取り組みましょう。全体像を把握して細かく分業していき、テクノロジーの活用で効率化できる部分は積極的に導入し、改善のためのPDCAサイクルを繰り返して利益率を向上させていきます。「選択と集中」には、何をして、何をしないかを所長自身が決断し、行動、継続していくことが不可欠です。ブレない意思決定を行うためにも、考える時間を確保して、将来の事務所づくりに集中していきましょう。※月刊プロパートナー2021年2月号より抜粋いかがだったでしょうか？『プロパートナーONLINE』は、士業のための「明日役立つ」記事やセミナー動画などオンラインのコンテンツに加え毎月1冊、士業専門雑誌「月刊プロパートナー」をお届けするサービスです。月額3,000円のサービスを今なら14日間無料でお試しいただけます。▼14日間の無料体験はこちらから▼
業務効率化＆高収益体質をつくる7つの「やらない」コトと4つのツールの活用方法とは？
今回ののテーマは、「高収益体質をつくるための業務効率化」。FSG税理士事務所の藤田耕司先生が業務効率を上げるために「やらない」と決めていること、士業事務所が高収益体質に移行するために必要な考え方などをお話しいただきました。最大の業務改善は所長の時間をつくること近い将来、パソコン内で完結できる単純作業は、テクノロジーによって自動化されていきます。技術の進化によって起こることは、低コスト化による相場の下落です。つまり、低コスト化できていない企業は利益が出ず、一方で年功序列的な人件費増が追い打ちをかけることになります。士業事務所も同様で、一件あたりのお客様にかける時間を減らし、低価格で受注しても利益が出る体質をつくると同時に、自動化されにくい高付加価値サービスをつくり、収益率を上げることが必要です。では、高収益な体質をつくるためにはどうするか？それは、「所長の時間を高収益率実現のための仕事に使うこと」です。高収益率を実現するための仕事、例えば戦略立案や新事業の創出、人脈づくりなどは、「緊急性は低いが重要性は高い」仕事です。所長の時間は、この仕事に割くべきですが、どうしても申告書などの作成やお客様との打ち合わせなど、締め切りの見える「重要性は低いが緊急性は高い」仕事に時間を取られがちです。そこで私は毎年、自分が何の業務にどれくらいの時間をかけたかを2週間分、 15分刻みで記録するようにしています。すると、自分がいかに雑務に追われているのかが見えて愕然とします。ですから、高収益率を実現するための仕事をする時間を先に予定表に書き込み、強制的に時間を確保するようにしています。そして、部下を育成してプレイヤーやマネージャーとしての自分の仕事を任せること、業務を効率化することが重要です。また、Chatwork、クラウド会計ソフト、スプレッドシート、Dropboxを活用しながら、「やらないこと」を決めました。例えば、訪問のための移動、仕訳の手入力、資料がぐちゃぐちゃの記帳代行、紙資料の郵送・整理などです。そして、業務効率化のもう一つのカギは、職員の意識の統一。業務を効率化すること、ITツールを使いこなすことについて意識の浸透が必要です。そのために重要なのが経営理念です。経営理念に沿った行動ができているかを随時フィードバックし、できていたら褒める、できていなかったら注意する。所長には、それをやりきる強いリーダーシップが必要なのです。士業は、お客様の経営参謀として、「今後、どういう会社にしていきたいのか？」「経営者としてどんな人生を歩みたいのか？」を聞き出し、お客様にとっての魅力的な未来を共有すること。そして、その未来の実現を支援するための事業の創出、専門業者との提携によるサポートが求められています。・自動化されにくい高付加価値サービスで収益率を上げることが必要・所長の時間を高収益率実現のための仕事に使うこと・ビジネスモデルに合わない仕事は「やらない」と決める・経営理念を浸透させて事務所一丸となって業務改善に取り組む※月刊プロパートナー2021年1月号より抜粋いかがだったでしょうか？『プロパートナーONLINE』は、士業のための「明日役立つ」記事やセミナー動画などオンラインのコンテンツに加え毎月1冊、士業専門雑誌「月刊プロパートナー」をお届けするサービスです。月額3,000円のサービスを今なら14日間無料でお試しいただけます。▼14日間の無料体験はこちらから▼
収益不動産（建物）の贈与
アパートの収益力を子に贈与するには今回は、親名義の賃貸不動産を子どもに譲る税効果についてのお話です。事例として、新宿といった東京のターミナル駅から私鉄で30分かかる、駅徒歩10 分の静かな住宅地に、90坪の土地に80坪の2階建てアパートを、親が持っているとします。この建物は昭和61年建築で当時の建築費は3,000万円、坪40万円弱で当時の一般的な木造アパートです。現在のその建物の固定資産税評価額は650万円で坪8万円強となっています。土地の現在の路線価では6,300万円、受取家賃等は年額720万円とします。土地路線価評価と建物固定資産税評価を単純合計すれば6,950万円となります。相続税課税価格は貸家評価等として評価は少し安くなり約5,600万円程です。実際に売却するとすれば投資物件として家賃が年間720 万円で利回り8％と考えて、9,000万円程度でしょうか。このアパートを子に贈与する場合、不動産としてのアパートの土地建物を贈与すれば5,600万円程に対する贈与税課税で贈与税は2,500万円にもなり、現実的ではありません。むしろアパートの収益力が帰属する建物部分のみを贈与します。建物の固定資産税評価額は650万円とすると、貸家評価としてその70％の455万円が贈与税課税の対象となり、これに対する贈与税は44万円です。これに加え、所有権移転登記をするのなら、登録免許税と不動産取得税(計32万円)が課税されます。44万円の贈与税が一回課税されるだけで、年間720万円の家賃収入が今後ずっと子の収入となります。これがアパート建物の贈与であり、その意味するところはアパート収益力の贈与です。本来は土地と建物の双方から収益力が生じるのですが、現在の扱いでは建物所有者に家賃収入が帰属することになっているのがポイントです。贈与の効果が高いのは、高家賃水準の地で築後年数が経過したアパートや賃貸ビルです。つまり土地の値段が高い(＝家賃水準が高い)が、建物が古い(つまり贈与税課税の対象となる固定資産税評価額が低い)物件です。それに建築費のローン返済が終わっていることもポイントです。ローン残があると銀行との交渉が必要となります。相続時精算課税か分割贈与かなお贈与税でも相続時精算課税を使えば、2,500万円の非課税枠があり税負担ゼロも可能です。しかし相続時精算課税制度にはデメリットもありますので、贈与税負担を考えながら検討します。通常の贈与でも年度を分け贈与すれば、贈与税は減少します。上のケースで建物持ち分1/2 づつ2年で贈与すれば、贈与税は2年合計で24万円で済みます。なお預かり敷金があったとすると、親は子に対して預り敷金の残高を渡して精算します。親が中古投資物件を現金で購入し、しばらくして建物だけ子に贈与することも同様の効果があります。贈与でなく建物だけの売買でも可能です。売買価格は時価として償却後簿価が一般的ですが、築年数が古くて減価償却済みとなっていると、価格算定に苦労します。また門塀等の評価や、消費税が課税されることにも注意が必要です。
なぜ、美容・飲食特化で高収益ビジネスモデルを実現できるのか？
競合激化、クラウド会計の普及等を受け、会計事務所にとって収益力の強化が急務となっています。それには「業種特化＋製販分離」で、普通の人材で業務を回し、所長が実務にタッチしなくても収益を上げられるビジネスモデルを築く必要があります。美容・飲食業に特化し、製販分離のビジネスモデルを確立し、「職員1人当たり売上2,000万円」「業界平均165％の生産性」を実現している阿比留一裕公認会計士・税理士の事例を分析します。ポイント1：日本全国にマーケットが存在する日本全国どの地域でも、大なり小なり繁華街が存在し、美容室・飲食店が密集するエリアがあります。だから、どの地域でもビジネスを展開できます。阿比留氏の事務所がある福岡市の例を挙げると、事務所から自転車で10分圏内には276件の美容室があるそうです。市内全体で年間200件前後の新規開業があり、マーケットとしては十分な規模といえます。ポイント2：他の税理士がやりたがらない一般的に、美容・飲食業の顧客を敬遠する税理士は少なくありません。その証拠に、阿比留氏がインターネットで「福岡美容室会計事務所」で検索すると、上位５件中４件は阿比留氏自身のページで、純粋な会計事務所は阿比留会計を含めて２件しかなかったといいます。ポイント3：実務が簡単阿比留氏が厚生労働省「美容業の実態と経営改善の方策」（平成18年10月）を調べたところ、以下の事実に気づきました。