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検索結果(全18件)

タグ “不動産” を含むコンテンツを表示しています。

  • 収益不動産(建物)の法人化

     管理会社による効果アパートなどの収益不動産を相続税対策を兼ねて投資される方は多いと思います。今回は資産管理法人を設立して、節税対策も検討される場合、注意しなければならないポイントをお話します。よく、子どもの世代が法人を設立し、親所有のアパートの管理受託をし、家賃収入の20%の管理料を受け取る、もしくは本来家賃の80%で借上転貸する事例があります。この20%のさや抜き分を子どもの役員給与等とすれば、子ども世代への所得分散となり所得税の節税です。一方外部の管理会社に託せば、管理料の世間相場は家賃の5~10%です。20%は確かに取り過ぎですが、20%までなら税務署は「修正申告しろ」と強硬に言わない事例が多いようです。しかしもし調査があり、適正管理料は管理実態に合わせろと争えば、管理委託で5%、借上転貸なら10%のいわゆる世間相場で課税されることになります。 建物所有の法人化管理費をさや抜きする管理会社形態では、管理料の金額も少額で、節税効果も限定されます。そこで建物所有会社化する、つまり建物を法人名義にすることにします。ここでも高賃料立地で、かつ築古で建築借入残が極めて少ない貸ビルが効果的です。例えば家賃収入が年1億円で、当初建築費は10億円、今の帳簿価格3億円の賃貸オフィスビルを想定します。子どもが法人を設立し、親名義の建物部分を3億円(帳簿価格)で買い取るとします。帳簿価格売買なら「時価での売買」とされ親の譲渡益はゼロで所得税や贈与税はかかりません。ただし消費税・登録免許税・不動産取得税はかかります。法人が買い取る資金は、銀行借入や親からの借入とします。売買代金を分割払いで家賃収入で返済することもできます。売買で建物を法人所有に移せば、年1億円の家賃全額は当然に会社のものとなり、法人から子どもが役員給与等を受け取れます。売買するのは建物だけで、土地は親所有のままです。法人から支払う地代は固定資産税実費負担で、いわゆる使用貸借でもいいのですが、無償返還の届出を提出し、固定資産税額の3倍程の地代を授受することもできます。そうすれば親の相続時の土地評価が、8割の評価に下がります。これが賃貸収益力(賃貸物件)の法人化です。 相続税対策ではなく、所得の分散移転対策です。親が毎年1億円の家賃を受取れば、所得税率も高く相続財産が膨らむだけです。法人化することで子ども世代に所得分散し、子どもはそれを貯金して将来の相続税の納税資金に備えることもできます。親に売買代金3億円が入るので、建物の相続税評価次第では一時的に相続税が増加します。建築資金の銀行借入が残っていれば、銀行との交渉も必要となります。  2018.07.16
  • 【税理士を変更した理由】紹介された業者と契約しなかったら怒られた! 事務所の損得で態度を変える電卓先生!

     医療業 木村社長(仮名)の告白私は都内にある歯科医院を経営しています。私の叔父が開業し、数十年続けてきた当医院ですが、年齢と体力的な問題もあり、叔父は数年前に引退しました。当時私は他の歯科医院に勤務しておりましたが、ある日叔父から「私が続けてきた医院を継いでほしい」と声をかけられ、事業を承継することとなりました。引き継いだ医院は常連のお客さんも多く、経営が厳しいわけではありませんでした。しかし、医療機器は古いものが多く、外観や内装も昭和の雰囲気が色濃く残っており、とても新規のお客さんを呼び込めるような状態ではありませんでした。歯科医院は今やコンビニよりも数が多いと言われる時代。そのなかで新たなお客さんを確保し続けるためには、まずはイメージを一新するべきだと考え、医院の名前から外観、内装をガラッと変え、医療機器も最新のものを取り揃えました。常連のお客さんには驚かれ、戸惑いの声も多く寄せられましたが、今までのカルテは全て残してあること、最新の機器を導入して最新の医療を提供できることを説明し、徐々に理解してもらいました。そんなこんなでドタバタと医院を継ぎ、経営を軌道に乗せていきました。また、経営に関するアドバイスなどは叔父の代から顧問契約しているM税理士に引き続き依頼することに。M税理士は叔父からの信頼も厚く、私に対してもとても親身になっていろいろとアドバイスをくださり、ちょっとした相談事でもまるで自分のことのように親身になって話を聞いてくださいました。とある日、私が父から相続したマンションの売却について、M税理士に相談しました。私はすでに自宅を持っているため自分自身でそのマンションに住んだり、賃貸などで活用する予定もありません。そのまま放置しておいても維持費や固定資産税などがかかってきて、正直あまり良いことがない、というのが本音です。そこで、そのマンションを売却して現金にしてしまった方が、いろいろと楽になるのではないかと考え、その売却先で良いところはないかM税理士に相談をしました。  M税理士は喜んで知り合いの不動産屋を紹介してくれたため、早速、その不動産屋にマンション売却の相談を持ちかけました。しかし、その不動産屋の対応が目に余るもので……。訪れても挨拶など一切なく、なぜかタメ口。横柄な態度で、私の話などほとんど聞かずに一方的に話が進められていきました。さすがにそれは酷いなと思い、私は途中で話を遮って、全て断り早々にその不動産屋を出ました。M税理士に対してはさすがに怒りを覚え、即刻苦情の電話をかけると……。「私が昔から懇意にしているところなのに、なんて断り方をしたんだ! あなたのせいで、その不動産屋と今後一切の付き合いがなくなったらどうしてくれるんですか?」と、思いもよらなかった言葉が次々と飛び出してきたため、私は怒りのあまり、「そこまで言われるのであれば、あなたの事務所と今後付き合っていくかどうか考えさせてもらいます」と宣言し、電話を一方的に切りました。後々叔父から聞いた話ですが、どうやら今回の一件でその不動産屋からM税理士の事務所にマージンが入らなかったから怒っていたようです。そんな事務所への損得で、顧問先である私に対してそこまで怒るのはとても理解できません!もう決めました。税理士を替えます!お願いです。事務所の損得で顧客に対して態度を変えない税理士さんを紹介してください!  Attention 顧問先に知り合いの不動産屋などを紹介する際は、顧問先のことを第一に考えましょう 事務所の損得で顧客に対する態度を変えるのはやめましょう 2018.07.12
  • 収益不動産(建物)の贈与

     アパートの収益力を子に贈与するには今回は、親名義の賃貸不動産を子どもに譲る税効果についてのお話です。事例として、新宿といった東京のターミナル駅から私鉄で30分かかる、駅徒歩10 分の静かな住宅地に、90坪の土地に80坪の2階建てアパートを、親が持っているとします。この建物は昭和61年建築で当時の建築費は3,000万円、坪40万円弱で当時の一般的な木造アパートです。現在のその建物の固定資産税評価額は650万円で坪8万円強となっています。土地の現在の路線価では6,300万円、受取家賃等は年額720万円とします。土地路線価評価と建物固定資産税評価を単純合計すれば6,950万円となります。相続税課税価格は貸家評価等として評価は少し安くなり約5,600万円程です。実際に売却するとすれば投資物件として家賃が年間720 万円で利回り8%と考えて、9,000万円程度でしょうか。このアパートを子に贈与する場合、不動産としてのアパートの土地建物を贈与すれば5,600万円程に対する贈与税課税で贈与税は2,500万円にもなり、現実的ではありません。むしろアパートの収益力が帰属する建物部分のみを贈与します。建物の固定資産税評価額は650万円とすると、貸家評価としてその70%の455万円が贈与税課税の対象となり、これに対する贈与税は44万円です。これに加え、所有権移転登記をするのなら、登録免許税と不動産取得税(計32万円)が課税されます。44万円の贈与税が一回課税されるだけで、年間720万円の家賃収入が今後ずっと子の収入となります。これがアパート建物の贈与であり、その意味するところはアパート収益力の贈与です。本来は土地と建物の双方から収益力が生じるのですが、現在の扱いでは建物所有者に家賃収入が帰属することになっているのがポイントです。贈与の効果が高いのは、高家賃水準の地で築後年数が経過したアパートや賃貸ビルです。つまり土地の値段が高い(=家賃水準が高い)が、建物が古い(つまり贈与税課税の対象となる固定資産税評価額が低い)物件です。それに建築費のローン返済が終わっていることもポイントです。ローン残があると銀行との交渉が必要となります。 相続時精算課税か分割贈与かなお贈与税でも相続時精算課税を使えば、2,500万円の非課税枠があり税負担ゼロも可能です。しかし相続時精算課税制度にはデメリットもありますので、贈与税負担を考えながら検討します。通常の贈与でも年度を分け贈与すれば、贈与税は減少します。上のケースで建物持ち分1/2 づつ2年で贈与すれば、贈与税は2年合計で24万円で済みます。なお預かり敷金があったとすると、親は子に対して預り敷金の残高を渡して精算します。親が中古投資物件を現金で購入し、しばらくして建物だけ子に贈与することも同様の効果があります。贈与でなく建物だけの売買でも可能です。売買価格は時価として償却後簿価が一般的ですが、築年数が古くて減価償却済みとなっていると、価格算定に苦労します。また門塀等の評価や、消費税が課税されることにも注意が必要です。  2018.07.09
  • 借上げ社宅の活用(役員社宅編)

     役員の社宅の賃貸料相当額役員に対して会社が借上げ社宅を貸与する場合も、役員から1か月当たり一定額の賃貸料相当額を受け取っていれば、給与として課税されません。賃貸料相当額は、貸与する社宅の床面積により1.小規模な住宅と2.小規模な住宅以外とに分け、次のように計算します。ただし、この社宅が、社会通念上一般に貸与されている社宅と認められないいわゆる3.豪華社宅である場合は、通常支払われるべき使用料(相場の家賃)が賃貸料となります。1.小規模な住宅である場合小規模な住宅とは、法定耐用年数が30年以下の建物の場合には床面積が132平方メートル以下である住宅、法定耐用年数が30年を超える建物の場合には床面積が99平方メートル以下(区分所有の建物は共用部分の床面積をあん分し、専用部分の床面積に加えたところで判定)である住宅をいいます。 2018.07.02
  • 借上げ社宅の活用(従業員社宅編)

     借り上げ社宅とは会社が従業員の自宅家賃を負担する方法の一つに、会社がアパートやマンションを借りて、それを社宅として従業員に又貸し提供する「借上げ社宅」があります。家賃負担制度として住宅手当を支給する方法より、一般的に借上げ社宅の方が税メリットが大きいと言われています。借上げ社宅のメリットとしては、会社の管理負担が少ない上に、家賃分は福利厚生費として経費計上でき、住宅手当支給と比べ、所得税・社会保険料負担が減り従業員の手取りを増やせることが挙げられます。しかし社宅を従業員に無償または低い家賃で貸与していると、従業員に対する経済的利益供与があるとみなされ、現物給与として課税されることがあります。給与課税されないためには、従業員から最低限の家賃を徴収しなければなりませんが、その賃貸料相当額には一定の評価基準が定められています。従業員の社宅については、この評価基準による賃貸料相当額の50%相当額以上を会社が従業員から徴収していれば給与課税の問題は生じません。賃貸料相当額とは以下のとおり計算します。 2018.06.25
  • 縮小日本の「放置される土地」

     増える所有者不明土地先月、有識者でつくる所有者不明土地問題研究会(座長・増田寛也元総務相)がショッキングなデータを公表しました。同研究会は、名義人の死亡後も相続登記されなかったり、住所が変わって名義人と連絡がつかなくなったりしている土地を「所有者不明土地」と定義し、国土交通省の地籍調査や人口動態などを加味して推計したところ、日本全国で相続未登記などで所有者が分からなくなっている可能性がある土地の総面積が、九州より広い約410万ヘクタールに達すると推計したのです。これは九州の面積(368万ヘクタール)を上回ります。 2018.06.18
  • 大家さん目線で 空室対策も指南

    〝大家さん専門税理士〞としてオンリーワンのブランドを確立。毎月5件以上の新規顧問先を獲得している税理士・司法書士渡邊浩滋総合事務所。大家さんから信頼を得るために必要な〝顧客目線〞と税理士としてのあり方を、代表の渡邊浩滋氏に聞きました。 「大家さんを救いたい」自らの体験で決意インターネットで「大家さん税理士」と検索すると、1ページ目には税理士・司法書士渡邊浩滋総合事務所の名前が表示されます。約300件ある顧問先の99%を不動産オーナーが占める、文字通り〝大家さん専門〞の同事務所。代表の渡邊浩滋氏が特化型の事務所をつくろうと考えたのは、自らの経験によるものです。「実家がアパート経営をしていたのですが、私が税理士の勉強をしていた27歳のとき、『固定資産税が払えない』と母に打ち明けられました」。そこで顧問税理士に相談しましたが、親身になってくれる気配はなく、返ってくるのは「売却すれば借入金は返済できますよ」というアドバイスのみでした。ならば、と経営を引き継ぎ、自ら空室対策や銀行との交渉を行って経営を立て直しました。「大家さんは、業界団体もなく情報が少ない。甘いことを言って儲けようとする人も寄ってくる。税理士も的確なアドバイスをしてくれない。だから、私が困っている大家さんを救おうと決めました」。その後、不動産や相続を専門に扱う会計事務所に勤務。〝大家さん税理士〞として不動産会社や住宅購入者向けのセミナーで講師を務め、顧客を獲得していきました。また、情報交換のための交流会『行動する大家さんの会』を発足。現在では会員数800名となったこの会をきっかけに、業界内での認知度向上に成功します。そして、3年間の勤務を経て、2011年に独立。勤務していた事務所から譲り受けた顧問先20社からのスタートでした。 セミナーと情報発信で高確度の問い合せを獲得独立から3年は、主にセミナーで集客しました。「年間で80本くらい登壇した年もあります。常に考えていたのは〝どうやって講師の依頼を受けるか〞と、〝次も呼ばれるためにはどうするか〞です」。講師の依頼を受けるには、〝集客力があること〞が重要です。渡邊氏が〝大家さん税理士〞と名乗る理由がここにあります。「そもそも、大家さんで税理士という人が珍しいので興味を引きます。さらに、セミナータイトルには必ず『税理士大家が語る』と付けてもらいました。それだけで参加者が『自分たちと同じ立場だ』と思ってくれて、集客力が上がるんです」。登壇時は、専門用語を使わないこと、大家さん目線で話すことを意識し、参加者の満足度を上げることにこだわる。企業向けのイベントでは、参加者の中に別のセミナーの主催者がいる場合も多く、話が面白ければ、数珠つなぎのように講師の依頼ががきます。並行して、書籍の出版や不動産投資家向けサイトでのコラム執筆、専門誌の取材などで積極的に情報を発信。認知度が上がり、ホームページからの問い合せが増加しました。現在では、月に5〜8件、ホームページ経由の問い合せがあります。さらに、その内の約半分は、「顧問契約を前提に面談をしたい」という確度の高いものです。「『今の税理士さんは、申告書類はつくってくれるけれど、不動産の相談はできない』と不満を抱えている人が多いです。私が経験したことを、みなさんも感じているんです」。 成功する大家さん特化3つのポイント1  積極的な情報発信大家さん税理士による大家さんのための節税の教科書(ぱる出版)「税理士」不要時代(幻冬舎)2  徹底した顧客目線ハウスメーカー、金融機関など、甘い言葉で営業してくる人が周りに多いからこそ、大家さんは「裏がありそう」と感じた時点で離れていく。そのため、自らの経験を活かした空室対策や節税対策を提案。顧客から新たな投資を相談されたときには、設計プランなどをチェックすることも。また、不動産の紹介は一切しない。3  不動産手続きをワンストップで支援司法書士、行政書士、宅地建物取引士が在籍し、不動産鑑定士とも連携。不動産に関する手続きにワンストップで対応できる。 顧客に寄り添う覚悟と大家さん目線での提案新規の相談者と面談する際のポイントは2つ。1つ目は、〝物件の話から始めること〞です。「いきなり税金の話はせず、  2018.05.31
  • 相続業務件数・年間150件超獲得。敏腕税理士が語るブランディング戦略

    平成30年度の税制改正で事業承継税制の大幅な条件緩和が発表されました。これを受け、相続・事業承継にさらに力を入れていきたい、という税理士も多いかと思います。そこで、1999年に不動産評価・相続資産税専門型の事務所を開業し、現在、相続業務を年間150件超請け負っている沖田豊明氏にインタビュー。税制改正による相続、事業承継の今、相続・事業承継案件を任せられる税理士になるためにどうすべきかについてお話を伺いました。 相続、事業承継の“今”税制改正に伴い、事業承継税制の適用要件が大幅に緩和されました。特例後継者が、特例認定承継会社の代表権を有していた者から、贈与・相続によりその株式を取得した場合、贈与税・相続税は100%猶予可能となります。しかし、事業承継税制に対応できる税理士は少ないという現状に沖田氏は、「これからの税理士は、相続・事業承継のニーズ拡大に備えて、対応できるようにしていかないいけない」と言います。相続・事業承継のマーケティング拡大に備え、準備が必要となってきているのです。 相続、事業承継案件を任せられる税理士になるには?「相続は自分と家族の財産をすべて見せる、信頼がないと受けられない業務。だからこそ、“信用を得るためのブランド”が重要」と沖田氏は言います。では、信用を得られるためには、何をすればいいのか?沖田氏は、ブランディング戦略を以下のように考えています。・セミナーを開く・本を出版するセミナーを開くというのは、多くの顧客拡大を狙う事務所で行われていますが、本の出版については「まだまだ、本まで出している事務所は少ない」と話す沖田氏。実は会計業界で本を出している人はわずか3%程度なのです。沖田氏は「本を出していれば、その分野の専門家だと思われ、セミナーでも、『本まで出している先生なんですね』とお客様から信頼が得られる」と、本によるブランディングの強みについて解説しています。 本は読まれるだけじゃない!意外な役割も沖田氏は、本が持つ意外な役割について「パンフレットは渡しても捨てられてしまうが、本は書棚に置いておいてもらえる。そこに、事務所の名前も書いてあれば、相続に関連することがあれば、ちょっと電話してみたいなと思い、連絡をしてくれる」と本が連絡ツールとしても有効であると解説しています。 自費出版、執筆時間の捻出という壁本を自費出版する場合は、費用と執筆時間が掛かります。沖田氏は「一番大きいのは時間のコスト」と話し、実務をやりながら、執筆するには相当な時間が取られることになり、本を執筆することに大幅な時間を割いて本業をおろそかにしては意味がありません。沖田氏は、インタビューの中で「私たちは作家ではない、あくまで本は相続、事業承継に詳しいことをアピールする、一つの信用力の手段として使う。本を使うことの手段と目的を間違えないように」と忠告しています。本を出してみたいという税理士は多くいると思いますが、実際に行動に移す方はごく少数です。しかし今は、自分で執筆して、本を出す自費出版以外に、アイデアを出せばプロの編集者が代行執筆・出版手配してくれる、共同出版という形があります。これは、自費出版でかかる費用を10分の1程度に抑えることができ、なおかつ代行で記事を執筆してもらうことで時間のコストも掛かりません。沖田氏も、この共同出版という形をとり、コストを抑えて、何冊も本を出しブランディングを強化しています。本動画では、沖田氏が共同出版で本を出すことのメリット(執筆時間の削減、価格が安さなど)について、また出版した本を利用したブランディングについて具体的に解説しています。ブランディング戦略にお悩みのご事務所は、ぜひお役立てください。  2018.05.29
  • 多くの人に伝えたい 負債相続の現状とリスク~この本に学ぶ~

     相続放棄の知識を蓄え、負担が残らない相続を2013年に司法書士法人ABCを設立し、今までに2500件以上の相続に関する悩みを解決してきた椎葉基史氏。取り組む専門家がほとんどいない『相続放棄』の手続きに注力し、数多くの負債相続案件を取り扱ってきました。本書には、負債相続の実態からその解決策としての『限定承認』のあり方まで、椎葉氏が自らの経験から得た情報が詰まっています。『限定承認』とは、相続する借金が相続財産よりも多いとき、亡くなった人から承継する財産の限度で、亡くなった人の借金を返済するという限度付きの相続のこと。親の資産や負債を把握できていない、など「相続で何か問題が起きそう……」と不安を感じている人におすすめしたい一冊だ。本書を出版した主な目的は〝ブランディング〞であると椎葉氏は述べる。「〝負債相続に強い事務所〞としての地位を確立したかったんです。実際に本を出したことがきっかけで、さまざまなメディアから取材を受けるようになり、自然と弊社の取り組みが広まっています。『負債相続』というニッチな分野を突き詰めているからこそ注目され、可能になるブランディングもあると思うんです」。本書に込めた〝想い〞について、椎葉氏は語る。「負債相続の現状を多くの人に知ってもらい、トラブル発生を予防したかったんです。親の債務や資産価値のない不動産を相続する人が増え続けている半面、このことがどれだけ大きなリスクをはらんでいるか、ほとんどの人がわかっていません。実際に私のところへ相談に来る人は、既にトラブルが発生してしまっているパターンがほとんどです。本書には実際の相談事例も数多く載せていますので、それを反面教師にしていただきたいと思っています。問題が起こらないように自ら対策したり、私たちのような専門家を頼ってくれたりする相続人が増えることを願ってやみません」。これからについて椎葉氏は、「問い合わせ増加への対応が課題です。お客様の満足度を保ちつつ、職員に負担をかけ過ぎない体制を構築していきます。そして今後も、負債相続のような世の中の〝影〞になっている部分に焦点を当てたサービスで、お客様の悩みに寄り添っていきたいですね。社会に大きな影響を与えられるよう、活動し続けます」と述べる。   『身内が亡くなってからでは遅い 「相続放棄」が分かる本』 単行本:205ページ 出版社:ポプラ社 発行日:2018.2.15 この本のプレゼントはこちら   2018.04.27
  • 残念な相続!小規模宅地の特例適用可能な自宅の相続

     唯一の資産である自宅の分け方東京の一等地に戸建て住宅を保有する一家がありました。この家族には、父と母との間に長女、次女、三女の3姉妹がいました。相続財産はこの自宅が唯一で、路線価に基づく自用地としての原則評価で約3億円でした。5年前に父親が亡くなった時に、母親がこの自宅の土地・建物を相続しています。長年夫婦二人だけの生活をしていたこともあり、この時は母親が小規模宅地の特例を受けて、自宅を100%相続しました。 2018.04.06
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