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検索結果(全64件)

タグ “相続” を含むコンテンツを表示しています。

  • 【クローズアップ実務】負債相続を解決し 〝相続弱者〞を救う

    借金や未納の税金といった〝負の遺産〞を受け継いでしまう負債相続の対応で圧倒的な実績を持つ司法書士法人ABC。〝相続放棄〞〝限定承認〞というニッチなマーケットで成長する戦略を代表の椎葉基史氏に聞きました。 成約率の高さをヒントに債務整理から相続放棄へ相続の中でも〝負債相続〞に特化し、〝相続放棄〞と〝限定承認〞の専門窓口を持つ司法書士法人ABC。現在、年間1000件を超える問い合わせがあり、これまで2500件以上の負債相続案件を解決してきました。代表の椎葉基史氏が負債相続に特化することを決めたきっかけに、2008年の開業時に取り組んでいた債務整理業務があります。「それまでは、司法書士は不動産業界の下請けのような存在で、〝先生〞と呼ばれるのに、全然〝先生〞じゃないなと思っていたのです。でも、キャッシュをつくる目的もあり、右へ倣えで始めた債務整理で、BtoC業務の面白さを知りました。大変だけれど、先生、ありがとうございます』と言っていただける。資格を取った意味を感じることができたのです。これから従業員を雇っていくなかで、こういった仕事も経験してもらうことが大事だと思いました」。しかし、債務整理は徐々に下火に。その頃、税理士・会計士は相続に注力し始めますが、「司法書士にとって相続は範囲が広く、相続専門サイトをつくろうにも、謳うことがぼんやりしていました」と椎葉氏は話します。そこでヒントになったのが、問い合わせの8〜9割は受注につながっていた債務整理の成約率の高さでした。その背景には、案件の緊急性の高さと、「専門家でないと解決できない」という顧客側の意識があります。また、着手金不要、成功報酬のため過払金から清算できるなど、費用対効果のわかりやすさもありました。  2018.11.06
  • 【動画】月刊プロパートナー11月号解説 「新事業承継税制の実務ポイント」

    「新事業承継税制」に関する世間の関心は高まってきていて、お客様からそのことについて質問を受けた先生もいらっしゃるかもしれません。しかし、「新事業承継税制」には10年間という期間のしばりがあり、「特定の要件」を満たさなければ、適用を受けられなくなることもあります。今回は、その「特定の要件」について勘違いが起きやすいポイントを2つに絞り、月刊プロパートナー編集部が詳しく解説します。 2018.10.31
  • 「日本で骨を埋めたくない」外国人

    先日、在日30年のアメリカ人弁護士(65歳)から、日本の事務所をたたんでアメリカに帰国するという連絡がありました。奥さんも日本人で親日家の彼からの突然の連絡に、びっくりしました。彼いわく、帰国の理由は日本の相続税だ、というのです。今の税制では、日本に一定期間居住した外国人は死亡時に海外保有資産にも最大55%の相続税がかかる仕組みのため、親から相続したカリフォルニアの農場と住居も失うかもしれないと恐れているのです。平成25年に、死亡時に国内に住所があれば、外国籍であっても海外で保有する資産を課税対象とする相続税改正がありました。当初の目的は、税回避のために国籍を放棄した日本人への納税義務徹底だったのですが、これが仕事で日本に滞在する外国人に不安を抱かせる結果となっています。 相続税・贈与税の納付義務の範囲外国人や外国に居住する日本人などの相続税・贈与税の納付義務を考えるにあたっては、日本国籍の有無ではなく、日本に居住・非居住、つまり日本に住所があるか、あるいはその期間がどのくらいなのかがポイントとなります。被相続人(贈与者)、相続人(受贈者)が国内あるいは海外に居住しているか、また、その期間によって納付義務の範囲が異なります。被相続人および相続人が日本に10年以内に居住していた場合は無制限納税義務者として、国内、国外双方の全ての財産について、日本の相続税・贈与税の課税対象となります。平成29年の改正では、短期滞在外国人への影響緩和を目的に、被相続人および相続人等が一時的滞在(国内に住所を有している期間が相続開始前15年以内で合計10年以下)の場合は、国内財産のみ課税されることになりました。各国の相続税については、1980年代以後、インドや香港、シンガポールなどアジアの経済都市で廃止が相次いでおり、米国でもユタ州やニューハンプシャー州など新たに相続税無税に踏み切る州が増えているそうです。米、英、独、仏など主要国でも相続税の最高税率は30~45%で、日本の最高税率55%は世界でも最高となっています。少子高齢化・人口減の日本では、海外人材の確保は必要なのですが、このままでは日本の相続税は、海外からの優秀な人材を閉めだす障壁となりかねません。  2018.07.23
  • 収益不動産(建物)の法人化

     管理会社による効果アパートなどの収益不動産を相続税対策を兼ねて投資される方は多いと思います。今回は資産管理法人を設立して、節税対策も検討される場合、注意しなければならないポイントをお話します。よく、子どもの世代が法人を設立し、親所有のアパートの管理受託をし、家賃収入の20%の管理料を受け取る、もしくは本来家賃の80%で借上転貸する事例があります。この20%のさや抜き分を子どもの役員給与等とすれば、子ども世代への所得分散となり所得税の節税です。一方外部の管理会社に託せば、管理料の世間相場は家賃の5~10%です。20%は確かに取り過ぎですが、20%までなら税務署は「修正申告しろ」と強硬に言わない事例が多いようです。しかしもし調査があり、適正管理料は管理実態に合わせろと争えば、管理委託で5%、借上転貸なら10%のいわゆる世間相場で課税されることになります。 建物所有の法人化管理費をさや抜きする管理会社形態では、管理料の金額も少額で、節税効果も限定されます。そこで建物所有会社化する、つまり建物を法人名義にすることにします。ここでも高賃料立地で、かつ築古で建築借入残が極めて少ない貸ビルが効果的です。例えば家賃収入が年1億円で、当初建築費は10億円、今の帳簿価格3億円の賃貸オフィスビルを想定します。子どもが法人を設立し、親名義の建物部分を3億円(帳簿価格)で買い取るとします。帳簿価格売買なら「時価での売買」とされ親の譲渡益はゼロで所得税や贈与税はかかりません。ただし消費税・登録免許税・不動産取得税はかかります。法人が買い取る資金は、銀行借入や親からの借入とします。売買代金を分割払いで家賃収入で返済することもできます。売買で建物を法人所有に移せば、年1億円の家賃全額は当然に会社のものとなり、法人から子どもが役員給与等を受け取れます。売買するのは建物だけで、土地は親所有のままです。法人から支払う地代は固定資産税実費負担で、いわゆる使用貸借でもいいのですが、無償返還の届出を提出し、固定資産税額の3倍程の地代を授受することもできます。そうすれば親の相続時の土地評価が、8割の評価に下がります。これが賃貸収益力(賃貸物件)の法人化です。 相続税対策ではなく、所得の分散移転対策です。親が毎年1億円の家賃を受取れば、所得税率も高く相続財産が膨らむだけです。法人化することで子ども世代に所得分散し、子どもはそれを貯金して将来の相続税の納税資金に備えることもできます。親に売買代金3億円が入るので、建物の相続税評価次第では一時的に相続税が増加します。建築資金の銀行借入が残っていれば、銀行との交渉も必要となります。  2018.07.16
  • 収益不動産(建物)の贈与

     アパートの収益力を子に贈与するには今回は、親名義の賃貸不動産を子どもに譲る税効果についてのお話です。事例として、新宿といった東京のターミナル駅から私鉄で30分かかる、駅徒歩10 分の静かな住宅地に、90坪の土地に80坪の2階建てアパートを、親が持っているとします。この建物は昭和61年建築で当時の建築費は3,000万円、坪40万円弱で当時の一般的な木造アパートです。現在のその建物の固定資産税評価額は650万円で坪8万円強となっています。土地の現在の路線価では6,300万円、受取家賃等は年額720万円とします。土地路線価評価と建物固定資産税評価を単純合計すれば6,950万円となります。相続税課税価格は貸家評価等として評価は少し安くなり約5,600万円程です。実際に売却するとすれば投資物件として家賃が年間720 万円で利回り8%と考えて、9,000万円程度でしょうか。このアパートを子に贈与する場合、不動産としてのアパートの土地建物を贈与すれば5,600万円程に対する贈与税課税で贈与税は2,500万円にもなり、現実的ではありません。むしろアパートの収益力が帰属する建物部分のみを贈与します。建物の固定資産税評価額は650万円とすると、貸家評価としてその70%の455万円が贈与税課税の対象となり、これに対する贈与税は44万円です。これに加え、所有権移転登記をするのなら、登録免許税と不動産取得税(計32万円)が課税されます。44万円の贈与税が一回課税されるだけで、年間720万円の家賃収入が今後ずっと子の収入となります。これがアパート建物の贈与であり、その意味するところはアパート収益力の贈与です。本来は土地と建物の双方から収益力が生じるのですが、現在の扱いでは建物所有者に家賃収入が帰属することになっているのがポイントです。贈与の効果が高いのは、高家賃水準の地で築後年数が経過したアパートや賃貸ビルです。つまり土地の値段が高い(=家賃水準が高い)が、建物が古い(つまり贈与税課税の対象となる固定資産税評価額が低い)物件です。それに建築費のローン返済が終わっていることもポイントです。ローン残があると銀行との交渉が必要となります。 相続時精算課税か分割贈与かなお贈与税でも相続時精算課税を使えば、2,500万円の非課税枠があり税負担ゼロも可能です。しかし相続時精算課税制度にはデメリットもありますので、贈与税負担を考えながら検討します。通常の贈与でも年度を分け贈与すれば、贈与税は減少します。上のケースで建物持ち分1/2 づつ2年で贈与すれば、贈与税は2年合計で24万円で済みます。なお預かり敷金があったとすると、親は子に対して預り敷金の残高を渡して精算します。親が中古投資物件を現金で購入し、しばらくして建物だけ子に贈与することも同様の効果があります。贈与でなく建物だけの売買でも可能です。売買価格は時価として償却後簿価が一般的ですが、築年数が古くて減価償却済みとなっていると、価格算定に苦労します。また門塀等の評価や、消費税が課税されることにも注意が必要です。  2018.07.09
  • 【辻・本郷税理士法人】相続税を美術品で物納する場合について

    相続税を物納する場合、物納に充てることのできる財産には順位があります。一般的な美術品であれば第3順位ですが、特定登録美術品であれば第1順位になります。  【物納順位】相続税は原則として金銭で納付しますが、延納によっても金銭で納付することが困難な場合、一定の相続財産による物納が認められています。物納に充てられる財産には順位があり、第1順位は不動産や国公債、上場株式等で、第2順位は非上場株式等、第3順位は自動車や美術品等の動産となっています。ただし、登録美術品のうち相続開始前から所有していたもの(特定登録美術品といいます)であれば第1順位になるため不動産等と同順位になります。 【登録美術品制度】優れた美術品を鑑賞する機会を拡大するため、平成10年に美術品の登録制度ができました。文化庁に登録申請をして登録が決定すると、登録通知を受けた日から3ヶ月以内に美術館と登録美術品公開契約を結び、その登録美術品を美術館に引き渡します(所有権はそのままです)。美術館との公開契約は、5年以上の期間にわたって有効なものであり、契約期間中は、契約者が一方的に解約の申し入れをすることができません。なお、登録美術品になったら物納が容易になりますが、登録美術品になっても必ず物納しなければならないということはありません。納付資金の状況を勘案の上、物納をしないという選択もできます。 【登録の基準】どのような美術品でも登録を受けられるわけではありません。登録を受けるには、その美術品が『日本の国宝や重要文化財に指定されているもの』、または『世界文化の見地から歴史上、芸術上又は学術上特に優れた価値を有するもの』でなければなりません。具体的には美術品の種類ごとに登録基準が定められています。  2018.06.28
  • 縮小日本の「放置される土地」

     増える所有者不明土地先月、有識者でつくる所有者不明土地問題研究会(座長・増田寛也元総務相)がショッキングなデータを公表しました。同研究会は、名義人の死亡後も相続登記されなかったり、住所が変わって名義人と連絡がつかなくなったりしている土地を「所有者不明土地」と定義し、国土交通省の地籍調査や人口動態などを加味して推計したところ、日本全国で相続未登記などで所有者が分からなくなっている可能性がある土地の総面積が、九州より広い約410万ヘクタールに達すると推計したのです。これは九州の面積(368万ヘクタール)を上回ります。 2018.06.18
  • 残念な相続! 指名後継者の交代

     早すぎた後継者の決定首都圏で建設業を一代で築いた創業社長のM氏(72歳)には、長男A(40)、次男B(35)、長女(32)の3人の子供がいました。当初M氏は、Aに事業を承継させるつもりで、15年前に創業した建設会社M社の株式の一部をAに贈与していました。M社の現在の株主構成はM氏50%、M氏の妻30%、A20%です。しかしAは、M社に入って事業に携わると事業に不向きなことが判明しました。また、M氏のみならず一緒に働くBとの折り合いが悪く、兄弟で一緒に事業をやることは無理だとM氏には思われました。そうしてM氏は次第にBに会社を承継させたい、と考えるようになりました。5年前には、自宅も二世帯住宅を建て直しB一家(既婚で子供1人)と同居を始めました。 2018.06.04
  • アパート建築ブームの中、空室率が急増!賃貸事業リスクとは?

    2015年1月からの相続税法改正および超低金利、金融緩和を追い風に、アパート建築業者の業績が急増しています。しかし業者の上手すぎる話の裏には、賃貸事業リスクが潜んでいます。 サブリース、家賃保証なら大丈夫?大手業者は「30年間、業者が家賃保証をします」という提案もしますが、家賃保証は一般に2年ごとの更新となっており、さらに貸主と借り主(保証する側)が合意することが更新の条件となっていることが多いものです。しかしこのアパート建築ブームの中、空室率が急増しています。さらに、今後の人口減少の影響も考えておくべきです。地方はもちろんのこと、東京都区部でも2020年をピークに人口が減少に転じる見込みです。今後は、まず家賃は下がるものと思ったほうがよいでしょう。家賃相場が大きく下がれば、借り主は従前の家賃水準を支払うことに合意するはずはなく、結果として家賃保証を終了するか、保証家賃水準を下げるかの選択を迫られることになります。  2018.05.23
  • 【辻・本郷税理士法人】小規模宅地等の特例の改正

    平成30年度税制改正大綱が公表され、相続税における小規模宅地等の特例について要件が見直されることとなりました。 貸付事業用宅地等の見直し貸付事業用宅地等の特例とは、被相続人等が貸付事業の用に供していた宅地等について一定の要件を満たす場合には、その評価額から200㎡まで50%減額される制度です。この制度を利用するために、相続開始の直前に都内のタワーマンションや駐車場などの不動産を購入し、本特例を適用して相続税負担を軽減する事案などが問題視され、相続開始前3年以内に貸し付けを開始した不動産については、対象から除外されることとなりました。ただし、もともと相続開始前3年を超えて事業的規模で貸付けを行っている場合は除かれます。【問題となったケース】 2018.05.16
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